康居·吉安河东项目 营销战略报告 ——李伟栋 2010年3月 目 录 第一章 吉安市场篇 第二章 项目定位篇 第三章 第四章 客户扫描篇 第五章 营销战略篇 销售实战篇 案名演绎篇 第六章 第一章 吉安市场篇 一、吉安总体概况 二、吉安的宏观环境 三、吉安房地产市场 吉安概况——吉安地理位置 吉安位于江西省中部，赣江中游，是举世闻名的革命摇篮井冈山所在地。吉安境内有自北向南纵贯的京九铁路、105国道和由东向西的319国道及“三南”公路，是连接北京、西南、华南、福建、港澳地区的天然纽带；上可溯赣江沟通闽粤，下可泛鄱阳湖与长江相联，顺抵长江下游发达省市，在江西省地理上占有特殊位置。 吉安市 2000年5月，吉安被撒地设市，现辖2区10县1市，即吉州区、青原区、吉安县、新干县、永丰县、峡江县、吉水县、泰和县、万安县、遂川县、安福县、永新县、井冈山市，面积为2.53万平方公里，人口为470多万(2008年)。 吉安城区主要由吉州区和青原区组成，城区常住人口40多万，两区隔江相望。 吉州区 青原区 吉安概况——吉安行政概况 青原区是2000年吉安撤地设市时由国务院批准新组建的县级行政区，于2001年元月正式挂牌成立，区行政中心设在吉安市滨江新区。 全区现辖5镇2乡1个街道，总面积914.6平方公里，总人口22万。 井冈山大桥 吉安大桥 吉安赣江大桥 吉州区与青原区隔赣江相望，传统意义上的吉安市区主要指吉州区。青原区历经十年的发展，城市化速度越走越快。 青原区主要由井冈山大桥、吉安大桥、吉安赣江大桥与吉州区相连，其中井冈山大桥和吉安大桥是进入吉州区最主要的选择。 吉安概况——青原区概况 吉安市人民广场 城北交通枢纽 井冈山大桥 吉安夜景 吉安大桥 位于青原区的火车站 吉安概况——吉安城区一瞥 吉安宏观环境——经济状况 据统计，到2009年全市完成生产总值584.11亿元，增长13.7%，增速列全省第4位，较2007年前移5位。随着全市生产总值的增长，社会人均生产值也快速拉升，从而大大增强了社会的消费力和购买力。 滨江新区位于吉安市中心位置，赣江边上，是“吉安的浦东”，它西起滨江大道，东至青原大道，北起井冈山大桥东路，南至赣江大道，规划面积6000亩左右 ，1600亩滨江湿地公园。该区功能定位为会议展览、休闲娱乐、高档住宅、商务办公等为一体的现代化CBD新城区，建成的新区将成为吉安市新城市文化和生态花园的地标。 河东滨江新区枕赣水之滨，是市中心城区城市发展的新亮点。目前，该项目路网工程进展顺利，预计4月底可完成路基土方施工，5月底完成主体工程施工，6月底项目具备竣工验收条件。 吉安宏观环境——滨江新区简介 滨江新区鸟瞰图 吉安宏观环境——新区面貌（高耸林立的商务大厦） 吉安宏观环境——新区面貌（精致的滨江园林） “一江两岸”从来就是城市发展的永恒模式，吉安市依赣江而生，吉州区与青原区隔江相望，随着吉州区的不断发展，青原区势必成为政府重点建设的区域。 滨江新区的开发建设将大大改善新区的交通条件、优化城市人居环境、推动新区的城市化进程，带动整个青原区甚至全市社会经济的更好发展，届时滨江新区也将逐步成为吉安唯一的CBD。 吉安宏观环境——新区面貌（优美的居住环境） 吉安市房地产近年来发展十分迅速，均价从06年的1800元左右到现在的3000元左右。通过对本市部分项目的调查，本市商品房出街价格多集中在2600—5100之间，主流价格多集中在2800—3500之间，出街均价在3200左右。 从2010年1-4月份吉安市商品房交易情况来看,成交均价为3000元/㎡ ，吉州占据着吉安市82%的销售比例，而青原区比例不到20%，市场购买力完全没有被释放，原因主要有以下几个：1、相对吉州，青原区城市发展较慢；2、青原区缺少足够的供货；3、青原区楼盘品质普遍相对较低。 吉安房地产市场——市场概况 吉安房地产市场——主要楼盘分布图 N 吉安房地产市场——重点竞盘扫描 市场小结 1、吉安地处江西中部，城区依赣江而生；交通发达，环境优美，适宜居住 2、城市经济发展迅速，房地产处于快速发展阶段，目前成交均价在2800-3000 → 机会： 城市发展：经济发展＝消费力增长； 城市格局：河东河西＋一江两岸＝改变格局； ——经济有活力、城市大幅度建设刚刚起步，地产开发酝酿机会 吉安是一个处于高速发展中和转型当中的城市,尚处于消费需求的激发期。 一、项目地块分析 二、项目定位探讨 三、项目规划建议 第二章 项目定位篇 本项目位于赣江东岸，一线临江，无敌江景，视野极佳，属吉安市不可多得的风水宝地，尚风尚水。 地块周围医院、学校、银行、车站、酒店等生活配套应有尽有，人民广场、步行街、滨江公园均在3-5分钟车程内。 赣 江 华拓酒店 工行 青原汽车站 井冈山大桥 吉安大桥 吉安赣江大桥 人民广场 项目地块分析——本案在吉安的位置 项目通达性极佳，周边配套齐全，出则繁华，入则密谧。 项目地块分析——本案在滨江的位置 滨江新区位西起滨江大道，东至青原大道，北起井冈山大桥东路，南至赣江大道， 井冈山大桥东路 吉安大桥 赣江大桥 吉州区 拟新建大桥 青原大道 赣江大道 滨 江 大 道 本 案