合肥华地学府名都项目营销战略与策略报告 谨呈：华地置业（安徽新华房地产有限公司)报告结构思路（部门评审） 项目营销战略 营销策略总纲 案例借鉴 报告撰写背景 报告回顾 核心问题界定 项目价值分析 市场竞争 市场营销水平分析 目标解析 区域价值分析 本体价值分析 目标客户分析新华地产通过“学府系列”打造一个120余万平方米的新华版图 新华地产旨在蜀山区打造一个120余万平方米的新华版图；为合肥不同年龄层的客户群建造一个生活的范本，并由此成就高端品牌开发商的地位； 新华地产依托新华集团全国教育背景，所开发楼盘具有浓郁的学院派风格； 选址高校云集的新华板块； 聚集开发学府系列楼盘 新华教育在全国拥有各类院校及全资子公司37家 新华板块 老城区 高新区 蜀山风景区 政务新区 新华·合钻街区 新华·学府星座 新华·学府春天 新地·学府名都 坐落着中科大、安大、合肥学院等众多高校 新华·学府花园 三个学院派重要组成项目已初具规模 新华·U阁新华地产在建立学府品牌的基础上，急需突破学院派局限 新华学府花园 新华学府春天 新华学府星座、合钻街区 华地学府名都 作为新华地产与信地的首次合作，华地·学府名都是新华以往华府系列的升级版！报告结构思路 项目营销战略 营销策略总纲 案例借鉴 报告撰写背景 报告回顾 核心问题界定 项目价值分析 市场竞争 市场营销水平分析 目标解析 区域价值分析 本体价值分析 目标客户分析开发商目标 销售目标 底，销售额达5亿元； 底，回现2亿元 品牌目标 “做市场最好的产品”，建立高于学府系列“学院派”的项目品牌； 提升新华地产企业品牌目标解析 企业使命，建立高于学府系列“学院派”的项目品牌，进而提升开发商品牌； 行业使命，带动新华板块区域成熟； 社会使命，凭借高品质产品打造合肥品质生活方式 现金流 世联对目标的理解 本项目承担的使命 一期住宅面积按24.22万平米，总体均价为6000元/平方米计算，总销售额为145320万元，占总销售额的34.4%，约641套，月均120套； 市场较准确的去化速度尚未估计，但预计全年全市的去化量应有800万平米左右，但是本项目年去化7-8万平仍有较大的难度。营销工作的前提 工程进度 一期 11月18日，10、12、13栋出±0，1月20日11栋出±0； 二期 4月30日，1、4、14栋出±0；5月31日，2、3栋出±0 三期 9月28日，15、16、17、18栋出±0，1月20日，19、20、21栋出±0 营销进度 营销阶段目标 底实现销售目标5亿元，实现回款2亿元； 一期核心区销售完毕时均价达到6500～7000元/平方米，项目销售完毕时总价均价达到6000元/平方米 6月10日，销售处开放，园林完成，样板房开放； 7月19日，开盘报告结构思路 项目营销战略 营销策略总纲 案例借鉴 报告撰写背景 报告回顾 核心问题界定 项目价值分析 市场竞争 市场营销水平分析 目标解析 区域价值分析 本体价值分析 目标客户分析“一核一圈五轴”规划格局，向西、向南发展是近期城市发展的主方向 以合肥中心城区为核心，周边城镇密集区为重点发展圈层，沿主要交通轴线向东、北、西、西南、东南辐射的五条拓展轴。 ——合肥市城市总体规划（－2020年） 近期城市重点向南、向西发展，同时促进城市北部、东部和西南部的发展，优化城市布局。 ——合肥市近期建设规划(-) 近期确定滨湖区、科技创新示范基地、经济技术开发区、磨店片区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区为近期重点发展地区 城市发展格局 本项目所处区域处于城市发展重点方向，区域的城市功能在政府导向下日益完善 近期城市重点发展方向 本项目所处区域城市外扩，大都市规划初具雏形 紧扣“大环境、大建设、大发展”的主题。 按照“新区开发、老城提升、组团展开、整体推进”的思路，逐步把合肥打造成为全国重要的先进制造业基地、高新技术产业基地和现代服务业基地，区域性的商贸物流中心、旅游会展中心和金融中心，“引领皖中、辐射全省、联动中部、接轨长三角”的区域性中心城市和全国重要的科技创新城市。 近期，合肥市域总人口为580万人，其中城镇人口360万人，城镇化水平为62%； 远期2020年合肥市域总人口为710万人，其中城镇人口525万人，城镇化水平为74% 城市发展格局 市民：“合肥的老城区不像一个大城市，跟南京、上海差远了。全市只有元一时代广场有一个象样的电影院。” 市民：“到政务新区，才感觉合肥象一个省会城市，才有点大都市的意思。” 市民：“合肥要在15年内赶上上海。” 滨湖新城 经济技术开发区 政务新区 从政府作为到民间意识，都期望合肥成为一个现代化的大都市，政务新区初具规模，滨湖新城规划的逐步兑现，大都市雏形隐约可现。