万年基业商业地产中心职能战略规划
2013年8月商业管理中心编制
一、商业地产发展概况 二、国内商业地产标杆企业研究 三、未来发展战略方向 四、万年基业商业地产业务模式 五、核心能力和人力资源建设
框架目录：
一、商业地产发展概况
10年前，人们还都在问“什么是商业地产”； 5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”； 今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”； 对万年基业而言，商业地产是必须发展且不能放弃的事业，但面对如今的市场，我们应该做出怎样的选择，是走万达的全业态城市综合体的连锁化复制模式，还是走SOHO中国的现金为王、快速变现的模式；是选择全国大范围发展，还是有选择在各别城市深根细作。以生态城为目标、以生态住区为基础、以文化旅游为突破口，将商业有机结合，寻求发展空间，这些种种的问题都需要我们认真思考，研究分析，并尽快的做出选择
一、商业地产发展概况
宏观趋势层面： （1）中国进入城市化进程中期和消费经济初期，商业地产发展空间广阔； （2）国家将长期对单一住宅地产进行调控，商业地产面临的经济形势相对稳定和宽松； （3）地方政府对持有性物业开发的偏好，有利于从事商业地产的企业提高拿地能力和利润空间。 企业经营层面： （1）通过持有性物业资产的沉淀和增值，优化公司资产结构； （2）分散单一住宅业务因政策调控引发的市场波动风险； （3）商业地产与地产金融具有极强的内在关联性，有利于总体战略的同步发展
一、商业地产发展概况
商业地产概念： 商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，其特点为存在使用者与投资者分离的市场
一、商业地产发展概况
发展阶段： 从发展阶段来看，中国的商业地产发展主要是经历了以下几个阶段： （一）初始阶段：2000年以前 商业与地产还是两个毫不相干的产业，开发商照搬住宅开发的经验来开发商业项目，他们大多以商铺销售为主要目标，忽视商业项目的定位和业态规划，商业项目大多经营混乱，部分难以开业； （二）初级阶段：2000年至2005年 2000 年后商业地产风靡全国，开发模式已明显不同于住宅地产开发模式，地产商将“商业和地产”进行简单叠加，目的是为了实现地产价值，商业更多地从属于地产，招商也是为了商铺销售。由于多数项目不重视经营管理，因此除个别项目外，大多都经营不善
一、商业地产发展概况
发展阶段： （三）成长阶段：2005年至现在 2005年后，商业地产模式发生质的飞跃。追求商业运营价值带来长期稳定收益的理念得到越来越多人的认可。出现了以长期经营获利为主要目标的开发模式。这个阶段是“商业地产”的“成长”阶段。 目前由于商业地产能够取得比住宅开发一次性收益更多的利益，如租金带来的持续性收益、区域土地升值的增值性收益和商业品牌及资产价值升值的溢价性收益，因此商业地产开发被认为将取代住宅开发成为市场上利润最高的行业
一、商业地产发展概况
产品模式：（一） “沃尔玛”模式： 这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在进行开发
一、商业地产发展概况
产品模式：（二） 百货公司模式： 谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商铺、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式
一、商业地产发展概况。