前言: 本项目发展战略思路围绕开发商目标: 项目利润最大化 达成开发商销售经营目标的实现，并实现目标均价渐进式超越 项目品牌实现 如何实现: 基于战略的层面，要对后期营销具有指导意义。 基于目前已确定的开发计划,项目发展方向性要明确，要有清晰的主线，思考角度主要围绕市场如何界定、项目如何定位、形象如何提升、销售攻略与营销推广实施如何发力 星彦认为： 08年下半年，合肥市房地产市场竞争加剧升级，正式迎来营销战国时代。具体表现为： 1、房地产营销升级为综合实力品牌之争； 2、项目营销上升为片区竞争、区域竞争、板块竞争； 3、在宏观调控大背景下，跑赢同行比跑赢市场更重要；现金流比实现高利润率更重要。这将成为08年下半年乃至09年的主旋律. 报告需要解决的三大问题 我们要达成的三大目标 实现项目整体销售目标的达成 －－完成预期销售任务 实现项目形象气质的整体拔高并持续超越 －－树立区域标杆，政务区首席国际化社区 实现多元化的营销互动与利润递进式超越 －－利润最大化，价值最大化，项目品牌效益最大化 报告整体思路与3W策略路径： 一、 WHY之项目目标分析： 包河、蜀山、新站 占据08年前五月供应与去化前三甲 区域之争： 包河区前五月总推盘量为460.7万平米，位居榜首，蜀山区以346.47万平米位列次席，新站区以217.36万平米排名第三，政务区总供应量为75.07万平米； 包河区与政务区供应面积基本平稳，新站、蜀山波动较大，且有下滑趋势； 08年1-5月供应量 以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出 包河区前5月总去化量为1165225平米占据榜首，新站区与蜀山分别为611507.1与581564.5平米位列2、3位，政务区去化量为148034.4平米； 包河区由于推盘量较大，并且是近年来楼市热点板块，去化量始终占据前楼市去化榜首； 新站与蜀山受推盘量少的因素影响，去化相对比较平稳； 政务区去化量仅高于经开与滨湖区，但走势平稳，从3月份开始有明显上升势头； 以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出 08年1-5月价格走势 以上数据由合房网公示，经我司研究部统计整理得出 各区域前5月价格走势基本平稳，但涨幅不明显； 政务区前5月平均价格为4206.14元/平米，位居高点；包河最低为3538.95元/平米；蜀山与新站分别为4141.36元/平米和3692.28元/平米； 合肥房地产高端市场战国图： 政务区兵团： 望江路兵团： 大蜀山兵团： 马鞍山路兵团： 据不完全统计: 一至两年内，政务区各项目的推盘量超过200万平方米，推售时间相当，项目体量相当，并且产品同质化明显。 望江路板块，竞争激烈，超150万推盘量，且都为品牌发展商，产品类型多样 （多层洋房、小高层、高层），面积区间明晰（75-270平米）。 马鞍山路板块，08年相对平稳，较07年比较，热度明显下降（新推盘量少，产品单一），销售压力将增剧 小结1： 据不完全统计，08年政务区、望江路、马鞍山路等板块的总推盘量将近 400万平方米，主力户型集中于中小户型。 御龙湾面临同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力 已经或预计将会在御龙湾之前上市的竞争项目有：幸福里、学府名都、光明世家、太阳海岸、中央天骏、九重锦等。 预计将会紧随御龙湾之后上市的竞争项目有：万科项目、旭海花园、国贸天域、西山银杏、印象西湖等 御龙湾面临着“围追堵截”的竞争格局 小结2： 御龙湾面临着来自望江路板块、马鞍山路板块、蜀山板块的激烈竞争； 御龙湾面临着来自区域内在售同质项目的竞争，如：岸上玫瑰、宋都西湖花园、三盛颐景园、国际丽晶城、国建香榭水都等品质楼盘的竞争； 政务区市场，已成硝烟弥漫、强敌环绕之势。 研究高端项目，必须寻找发力点： 案例研究： 御景湾 百合公寓 澜溪镇 海顿公馆 对于案例的选择依据： 高端项目，有较高知名度和市场影响力； 拥有独特卖点，并进行系统化营销推广； 营销推广活动起到一定影响力，并获得良好市场口碑 地段优势： 24万㎡高端居住区，地处一环内，紧邻南淝河，配套成熟； 品牌优势：力高（中国），全力打造合肥高端楼盘典范； 品质优势：营销投入高，现场展示充分，差异化明晰； 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看