谨呈：上海合生房地产开发有限公司 上海世联房地产顾问有限公司 2007.01 佘山东紫园项目营销战略报告 21 商业秘密声明 本文内包含的资料属于世联地产顾问（中国）有限公司的商业机密，一旦泄漏，可能被商业竞争者利用。因此本文档内容仅限于对世联地产顾问（中国）有限公司作投标之用；除此之外，不得私自发布、使用和复制文档的任何内容。 如果世联地产顾问（中国）有限公司有幸和贵方签订合同，对本文档中数据的发布、使用和复制的权利将在以后签订的协议中明确说明。本限制条款不适用于可以从其它合法渠道得到对文中包含数据的使用授权的情况 佘山东紫园项目——世联流程模式运用 第一阶段 市场调查与营销战略确定 第二阶段 至今工作 2007/01/05 2007/01/25 第三阶段 第四阶段 工作 成果 上海高端别墅市场调查与分析 佘山片区的调查与分析 项目的本体分析 项目的竞争分析 项目的区域、市场研究 项目的整体定位 项目的营销策略总纲 销售执行方案落实 企划方案落实 根据客户反馈结果进行再次研究及论证 终端客户深度访谈及检验 销售筹备跟进工作 销售团队组建及培训 为销售做好充分准备 销售过程中的策略调整 销售节奏和目标控制 配合发展商完成回款及品牌建设需求 1、佘山核心片区/自然资源得天独厚 项目初识 本案 项目地处佘山片区核心区域，得天独厚的资源优势。 世茂艾美酒店、欢乐谷一路之隔 月圆园、佘山教堂、佘山高尔夫等人文自然资源环拥左右 2、佘山别墅第一梯队 / 千万级豪宅别墅 项目初识 佘山片区别墅产品2006年价格至高线 豪宅边缘楼盘：佘山银湖/西郊古北国际/恒联名人 15000-20000 20000-30000 30000-40000 40000以上 顶级豪宅： 世茂山庄/紫园 A货豪宅：佘山高尔夫/佘山月湖 中端豪宅：紫都晶园/天马高尔夫 普通低密度楼盘：绿地国际山庄/奥澜湾 项目初识 3、合生集团在上海第一个豪宅项目 企业的目标： 1、价格上：不低于佘山第一梯队的平均价格 2、速度上：2007年实现24套千万级别墅的去化 3、品牌上：肩负着合生集团豪宅品牌形象的树立 基于对本项目的初步认识，我们将以下方式进行思考 大背景 中观面 竞争面 项目核心问题 客户分析与研究 我们的策略 07年的销售计划 A、政策背景 稳定金融系统遏制投机行为 2006年政府宏观调控政策回顾 大背景 2003-2006年相关调控政策与中长期贷款增加额月度数据分析表 备注：合理的贷款月度增加额应在1000亿以下 A、政策背景 稳定金融系统遏制投机行为 大背景 房地产在大问题上将会稳步前进，但在一些具体主管部门的管理上可能会遇到一些麻烦，会出现有一些争论。但从总体来看，成熟的主流的经济学家的观点在变化，就是认为中国20年来的房地产发展对中国经济的影响以前估计的太小，其实是成绩远远大于失误。 我认为汇率太重要了，资产走高就走高了，美国的资产价格在走高，英国在走高，澳大利亚在走高，全球性地走高，凭什么中国非得走低？这个不对。 这是一个大的财富化运动， 特别支持的一点就是一定要把物业税收起来，最长期的是谁持有的房子多谁为政府多交钱，这是中央提出和谐社会的基本要求，财富化我们不反对，但是我们反对拥有财富投入房地产他没有负担，不向政府交税，这个我是特别反对的。 中央政府对首付一刀切下来对全国不适应，我们国家银行的钱不是少，我们国家的银行的钱是太多了，主要是贷不出去。市场本身、银行本身它不是一个利益集团，市场本身有需求。 关于说一边空置房在增加，一边价格在涨，这个事我们要分清两个市场，第一是商品房作为居住用房的所谓耐用消费品的市场，另外确实是作为一种资产价格投资升值的市场，这两个市场目前看起来在几个主要的中心化城市已经出现了分离。也就是说，作为资产的价格，一路上涨 B、市场背景 两个市场的分离财富化运动 大背景 案例佐证：“大首都，大机遇”环渤海高端投资型项目联展于12月7日-10日在深圳威尼斯酒店举行，四天共成单３２套，成交金额逾１亿元 2004年以来，投资性购房需求不断增大，“温州炒房团”席卷全国，房屋的投资属性不断彰显； 根据北京、上海统计局的调查，两地的投资性购房比例已经占到全部购房的17%和16.6%，接近20%的国际警戒线水平； 从北京、上海、广州、深圳商品住宅楼盘购买目的的调查结果来看，实际的投资比例超过20%。 投资主体主要分为本地购房者、外地购房者、境外购房者，以前两者为主 B、市场背景 两个市场的分离财富化运动 大背景 上海 规划的5条城际轨道线路： 沪宁城际铁路：南京-镇江-常州-无锡-苏州-上海城际轨道交通线，全长296公里； 上海-嘉兴-杭州城际轨道交通线，全长160公里； 杭州-绍兴-宁波城际轨道交通线，全长158公里； 常州-江阴-苏州城际轨道交通线，全长124公里； 苏州-嘉兴城际轨道交通线，全长78公里。 2010年将建成南京-镇江-常州-无锡-苏州-上海城际轨道交通线，届时苏州轻轨将直通浦东，运行时间半小时以内，三分钟一班 长江三角洲地区是我国最大的经济核心区之一，区内共有16座地级以上城市，土地面积10万多平方公里，约占全国的的1.1%，人口8228万，占全国的6.5%，创造了占全国总量的19.5%的GDP，达到22775亿元（不包括台州）。 沪苏浙三省市以占全国2.2%的陆地面积、10.4%的人口，创造了占全国20%的国内生产总值、1/4的财政收入、30%左右的进出口总额与50%的吸收外资总量 大背景 C、城市背景 财富聚集效应跨区置业趋势 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看