2017-04-14
东玺门营销战略策略报告报告的思路及框架
项目背景
市场分析
目标下的问题
营销目标
策略思路
策略执行
项目概况
项目目标 目标分解 项目限制 条件
区域市场 分析 竞争分析 客户分析
项目营销难点 项目核心价 值梳理
案例借鉴 策略推导
形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略报告核心内容概要：营销战略与策略
形象攻略
展示攻略
推广攻略
服务攻略
推售攻略
破旧立新，高举高打，重新塑造项目高端商品住宅形象，形成与东方新城经济适用房相区隔的高品质楼盘的市场意象

高标准、高形象的展示与服务体验，建立 高端话语权，从服务上建立与品牌体验相 一致的竞争力

小步快跑，多频次推售开盘，制造供应稀缺，保持市场热度

主动式营销，高性价比推广载体，以活动营销为主线，不端制造项目热点

建立超越竞争的营销举措
超越竞争的 营销战略东城版块—项目所处版块，传统意义上的“东市”，高品质楼盘聚集地，长沙物流核心。区域改造和开发成为该版块主题

区域居住价值关键词： 高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府 、东方新城（5千余户）

优越的地理位置：地处万家丽路与荷花路交界处，成熟、优越的城市生活配套聚集。 浓郁的生活氛围：学校、购物、银行、医院、餐饮环绕。 学区：芙蓉中学、育英小学比邻

这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相关从业人员，是长沙有名的富人区

项目区位分析项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小区，3期L组团为住宅商品房，均为点式高层。具备同区内两大学区优势：育英小学、芙蓉中学

项目总建面约40万平米 项目三期基本资料 占地面积： 370亩 建筑面积： 458989.66平方米，其中商品房178181平方米。经济适用房191355平方米。 总户数：3500户，其中可售商品房1520户。 车位数：商品房停车位1156台，经济适用房停车位611台。 如图：L组团为商品房住宅，M组团为经济适用房

商品房 （5栋32层高层）
东方新城2期
经济适用房
经济适用房
芙蓉中学
育英小学
东方新城1期
经济适用房
备注： 1、芙蓉中学、育英小学待建。 2、东方新城1期2期5000余户已入伙

项目规划欧陆风格，俊朗挺拔，极具古典主义气息

项目立面项目户型特点：3梯5户，私密性较差

关键点：经济型户型。 1梯5户，私密性较差。 户型方正，经济实用。 干湿分离，飘窗设计。 部分户型非正南北朝向。 部分客厅无阳台,采光面不够.
3房
3房
2房
2房
4房
项目户型项目主要营销节点
项目节点
2007.1.VIP卡认购； 2007.3.30售楼处整改装修完备； 2007.4.21第一批单位公开发售； 2007.4.29 — 2007.5.3 参加长沙春季房交会。 … 目前工程进度：L4栋４层。报告的思路及框架
项目背景
市场分析
目标下的问题
营销目标
策略思路
策略执行
项目概况
项目目标 目标分解 项目限制 条件
区域市场 分析 竞争分析 客户分析
项目营销难点 项目核心价 值梳理
案例借鉴 策略推导
形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略项目目标
回款目标：07年全年实现销售收入3.32亿（销售主要集中在商品房住宅及车库销售，经济适用房和商业销售除外），折合项目面积约7万平方米，均价实现3600—3700元/平方米。车库销售约300个。 品牌目标：通过项目的热销，巩固新金鸿的企业品牌影响力

目标意味着：
从4月份开始计算，平均每月销售7800平方米，约合70—75套。 每月至少销售34个车库

11
项目限制条件
经济适用房的“烙印”：项目属于东方新城经济适用房里的商品住宅，整个项目被打上了经济适用房的“烙印”。为项目形象提升产生负面影响。 较低的营销预算：项目全年的营销整体预算仅489万，占目标销售收入的1.47%，用于推广的费用较低

12
报告的思路及框架
项目背景
市场分析
目标下的问题
营销目标
策略思路
策略执行
项目概况
项目目标 目标分解 项目限制 条件
区域市场 分析 竞争分析 客户分析
项目营销难点 项目核心价 值梳理
案例借鉴 策略推导
形象攻略 展示攻略 服务攻略 推售攻略 推广攻略06年长沙市房地产市场供销两旺局面，全年供应751万，销售690万，各区域呈现供销两旺的局面

06年各区商品房供应面积（万平方米）
06年各区商品房销售面积（万平方米）
06年住宅累计供销比例为1.05：1。 长沙市房地产需求仍以刚性需求为主，对于政策的承受能力较强。
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看