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世联1月贵阳市金阳汇城项目营销战略与策略报告
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资料类型 战略报告
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上传时间 2017-11-28
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    贵阳市金阳汇城项目 营销战略与策略报告
    1月
    报告目录
    目标界定
    目标下问题
    目标下策略
    操作共识 开发目标
    市场环境 本体分析 问题界定
    项目价值体系 营销定位 包装展示 客户攻略 媒体组合 活动造势 服务增值 推售攻略
    解决思路
    客户分析 案例借鉴 战略选择
    目标下布排
    营销布排 费用布排
    共识
    规划设计调整建议
    建筑规划设计的调整集中在商业交通动线的优化,以减少交通面积,降低公摊。商业业态规划为特色餐饮和娱乐休闲,据此优化商业部分的交通动线设计,增强产品实用性

    产品定位
    精装修交房, 酒店管理公司的合作意向较强,南向塔楼定位为产权酒店进行出售,北向塔楼作为酒店服务公寓进行出售,商业考虑自己持有

    销售重点
    首先销售北向塔楼,待酒店经营管理公司相关事宜确定再销售南向塔楼

    目标
    销售目标
    开盘时回2-3千万,整年回款60-70%,约为5-6千余万

    运营目标
    树立项目高品质的形象,为开发商自持商业的持续、良好经营奠定基础

    报告目录
    目标界定
    目标下问题
    目标下策略
    操作共识 开发目标
    市场环境 本体分析 问题界定
    项目价值体系 营销定位 包装展示 客户攻略 媒体组合 活动造势 服务增值 推售攻略
    解决思路
    客户分析 案例借鉴 战略选择
    目标下布排
    营销布排 费用布排
    1、贵阳和金阳市场简析
    2、国家政策环境预判
    贵阳市城市人口与城市面积是不协调的增长,未来被动进入多中心发展阶段

    1960年
    1980年
    1996年
    970,000
    1,280,000
    3,100,000
    3,940,000
    人口增长曲线
    版图扩大历史
    城市格局短期内拉得太大,造成新区认知度低,配套不完善;居民搬迁新区的抗性很强

    贵阳下一阶段将如何扩张?
    多山地且城市空间缺乏,规划未来跨越式发展形成“一城三带”的格局

    实际上贵阳一定是以主城区为绝对核心的单中心发展,预计未来3-5年房地产的主题就是价格型郊区化的过程

    主城区
    东部新城
    西部新城
    城市未来规划为“一城三带”,跨越式发展
    老城区客户印象:唯一的城市中心;

    区域价值:城市的商业配套价值

    中央公园
    紫金庄园
    贝地卢加诺
    中铁国际城
    贵阳城市就这么点大,就这么点人,生活圈子全在市区;郊区离市区差的太远,干什么都跑市区来,太不方便了! ——本地客户访谈
    高昂的售价让主城区中心的客户演化为中高收入人群,普通阶层向中心周边或新区转移; 高昂的土地价格使得中心区开发利润变薄,适宜成熟开发商进行效益型开发及品牌溢价

    实力开发商进入金阳标志 “大盘时代”来临,大盘的入市对郊区化人群有相当的吸引力

    金阳面市的楼盘中,大盘是绝对主力: 100万平米以上 5个 30-100万平米 5个 30万平米以下 3个 楼盘越大,越卖的起价,是贵阳新区楼市的特色; 小盘既无配套优势,又缺乏价格优势,惟一能做的,就是倚靠大盘生存!
    在政策的引导下,大批外地有实力的开发商进入,加快了金阳新区的房地产发展。而大盘的开发成为金阳板块房地产市场的主流

    (建面≤30万平米)
    (建面> 30万平米)
    的新开楼盘中,30万平米以上的大盘成为主流

    大盘的开发,不仅提升了金阳新区的销售比例,而且影响了整个贵阳的房地产市场格局

    上半年,世纪城销售面积107.38万平方米,占金阳新区的68%,占全市销售面积的29%

    金阳新区以大盘为主,小盘空间小

    市场扫描——世纪城&帝景传说
    占地面积:5000多亩,建面约600万平米; 小高层+高层(粗装修),主力户型90的两房;107~150的三房; 初装修,售价仅3800元/平米; 购物中心、高档写字楼、五星级饭店提前启动; 09上半年销售107万平米,全国的单盘双料冠军
    世纪城——热销的关键在于提升居住信心和投资信心
    世纪城
    占地面积为38.6万方,总建筑面积为75.5万方,容积率1.96; 高低搭配,产品品质感出众,船型会所非常气派; 配套缺乏,社区商业配套少,且还未引进招商; 洋房仅售3500元/平米,还未售完

    帝景传说——高品质的产品,客户并不买单
    帝景传说
    楼盘越大,给消费者信心越足;起价高而且销售快!
    产权酒店和酒店服务公寓产品存在市场空白,商办或商业公寓均以低端的商住楼或者写字楼形象出现,且产品面积偏大

    绿地联盛国际公寓的复式设计存在亮点,但空白使用不方便。公寓户型区间以30-70㎡为主

    金阳红街商务办公住宅主要为商业配套住宅,产品面积为40-300㎡

    世纪城商住楼完全以写字楼形象出现,其内部配套和空间布局均按照写字楼设计

    龙潭春天商住实际用途为住宅,产品面积为在100㎡以上。。
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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