[北部湾一号]项目营销战略与策略报告
谨呈：北海馨平广洋房地产开发有限公司
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阶段工作进展情况
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项目市场调研
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市场分析结论 客户分析 项目整体定位 项目定位 案例分析与借鉴 营销战略、策略 营销费用预算
市场调查 客户访谈 资料收集 MECE分析 市调成果沟通
项目基本共识回顾 阶段性营销计划 营销总控图
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第三阶段 项目营销执行报告
第二阶段 项目营销战略及策略
第一阶段 项目市场调研楔子项目整体定位豪宅案例借鉴海岸生活豪宅之路目标7
项目营销策略及执行
目标回顾及其项目营销战略
楔子
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在夏威夷， 我们看到了来自世界各地的人 ， 他们对这个美丽的岛屿趋之若骛

太平洋的夏威夷-Hawaii Island
美国的迈阿密-Miami
在迈阿密， 我们看到了好莱坞明星和商界领袖 ， 他们在这里创造财富并享受生活

意大利的那不勒斯-Naples
在那不勒斯湾， 我们看到了英国和俄罗斯的贵族 ， 他们发出最美的赞叹，流连忘返 ……
对大部分人来说，到海边生活是一个奢侈的梦，是一种偶尔的度假方式，只有少数人可以真正把家安在海边，他们创造了海岸生活文化，并使之成为世界的潮流。对于我们而言，当我们踏上北部湾一号这片充满蓝色与艺术土地时，注定我们将成为海滨生活的拾梦人

在我们眼里，北部湾一号——域不同，山海缄！楔子项目整体定位豪宅案例借鉴海岸生活豪宅之路目标7
项目营销策略及执行
目标回顾及其项目营销战略
财务目标
形象目标
短期目标
我们的三大目标
实现北海最高端豪宅物业之形象

实现北海市场最高价格。09年底实现销售目标2亿

目前已积累4000组客户采取何种方式升级

我们的三大目标
目标楔子项目整体定位豪宅案例借鉴海岸生活豪宅之路目标7
项目营销策略及执行
目标回顾及其项目营销战略
域不同 · 自出众
海岸生活豪宅之路
央行放松银根，市场流动性未来将再次泛滥将使房地产的投资属性发挥到最大
990央行基准利率表
居民消费价格指数—总指数
从过往经验判断银根的放松，CPI总数得到较大增幅，经济会伴随出现通货膨胀

宏观市场分析
市场表象为：经济发达区域客户将大量游资涌入高端豪住项目作为人民币保值、增值工具
一线城市市场表现
媒体报导
深圳金地梅陇镇：温洲炒房团一次性购买23套。 北京丽水莲花·和庭：30%以上客户为山西人，人均购房套数为4套。 上海珠江新城：梅州买家一口气买下9套，几天时间，100多套房卖得仅剩6套

在银根放松的前提下，经济发达区域客户由于对经济信心不足，在实体经济收益有限的前提下，担心通货膨胀，将大量游资涌入高端豪住项目作为人民币保值、增值之工具

深圳晚报：深圳重现温州炒房团。 北京搜房： 一人全款购80套房投资客“出没”北京楼市。 上海搜房：买房子就像买白菜！一次买9套 投资客卷土重来

宏观市场分析
北海具代表性中高端项目普遍采取别墅产品高端启势，二线海景高层产品拔高价值的开发模式
将别墅区作为启动区

通过别墅建立项目中高端形象后，以二线海景高层拔高项目价值
银滩万泉城总平图
北海中高端项目多将具有较强内部景观资源的别墅作为启动区，通过别墅的产品形态奠定项目市场中高端形象。待奠定中高端形象后，推出具有二线海景的小高层或高层物业产品作为现金流，拔高项目价值

中高端项目现状
更多强调物业形态或对资源的占有，内涵缺失是现有中高端项目最致命的弱点
中高端项目现状
银滩万泉城
资源
巴厘岛风情多元风情
主打卖点
中央别墅区，花园别墅
森海豪庭
资源
温泉、别墅资源
主打卖点
上层温泉社区
更多强调物业形态或对资源的占有。 卖点基本为资源的高度概括缺乏生活与人文的内涵演绎。
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