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境外：路透社5月18日关于《发改委二季度起基本停止给房地产商海外发
债发放批文》的文章中提到因为中国政府关上了房地产企业进入全球债券
市场的大门，要为房地产降温，短期来看房地产开发企业海外发债将偃旗
息鼓。与企业交流下来的情况来看，这块融资的确开始有所收紧，但是发
改委没有相应的文件，也没有所谓的窗口指导。今年前4个月境外发债的
热潮可能正是房地产企业对于融资将会收紧产生的一定预期
按照目前的形势来看，房地产企业债务融资情况不容乐观，境内和境外双
重受限，房地产企业需要加快其去库存的节奏，同时回归主要的向银行贷
款的方式融资，获得流动资金支持，保证资金周转。总体而言，债务集中
到期量大，前期经营比较激进和资质较差的民营企业面临的压力较大
风险提示：房地产政策调控，外部融资来源不及预期
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内容目录
1. 境内房地产企业境外发债近期概况 ....... 3
1.1. 近期房地产企业发债形势3
1.2. 境外发债最新政策法规 ..... 4
2. 境内地产企业近期新发离岸债券特点分析 ...... 6
2.1. 发行规模 ........ 6
2.2. 发行期限和币种分布 ......... 9
2.3. 发行方式 ........ 9
2.4. 息票利率分布 ......... 10
2.5. 评级分布 ...... 10
2.6. 到期情况 ...... 11
附录：境内房企境外发债基本情况一览表 .......... 13
图表目录
图1：中资房地产企业离岸债券发行规模（按季度统计） .. 6
图2：2016年第四季度至今中资房地产企业境外融资规模（单位：人民币，亿元） ......... 9
图3：境内房企境外新发离岸债发行币种（单位：只）....... 9
图4：境内房企新发离岸债发行期限（单位：只） .... 9
图5：境内房企境外发债上市地点分布（单位：只） ......... 10
图6：境内房企新发离岸债上市地点分布（单位：只）..... 10
图7：境内房企境外存续债券票息利率分布（单位：只）10
图8：境内房企新发离岸债票息利率分布（单位：只）..... 10
图9：新发离岸债券的境内房企境外评级（单位：只）..... 11
图10：新发离岸债券的境内房企境外评级区间（单位：只） ..... 11
图11：境内房企存续离岸债券到期期限分布（单位：亿元） ..... 12
图12：境内房企新发离岸债券到期期限分布（单位：亿元） ..... 12
表1：2016年4季度以来限制房地产融资相关文件和通知3
表2：21家试点企业名单 ..... 5
表3：16号文负面清单和月支付额度规定 ......... 5
表4：16年四季度以来中资房地产企业新发离岸债券名单7
表5：16年四季度以来境内房企境外新发债券情况（按发行币种计量） ......... 9
表6：离岸债券1年内到期企业名单 ..... 11
表7：房地产企业境外债券基本情况一览 ........ 13
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1. 境内房地产企业境外发债近期概况
1.1. 近期房地产企业发债形势
房地产企业在境内发行企业债和公司债时，对于其公司组织形式、发行人资产及经营情况、
资金使用用途以及信息披露等方面都有相对严格的规定，随着去年10月底《关于试行房
地产产能过剩行业公司债券分类监管的函》以及媒体对于“发改委将严禁地产商发行企业
债用于商业地产项目”事件的披露，境内资本市场直接融资渠道开始不断收紧。而境外发
行规则相较国内更为宽松，行政限制较少，企业只需满足基本财务要求、完成信息披露便
可以发行境外债。根据Bloomberg数据显示，我们也看到今年年初中国房地产开发商在海
外发债的势头十分火热，今年前四个月从发债规模和发债数量上来看，都增加了不少
但是，路透社5月18日关于《发改委二季度起基本停止给房地产商海外发债发放批文》
的文章又将房地产发债企业融资情况推上风口浪尖，文章中提到因为中国政府关上了房地
产企业进入全球债券市场的大门，要为房地产降温，短期来看房地产开发企业海外发债将
偃旗息鼓。与企业交流下来的情况来看，境外融资这块的确开始有所收紧，但是发改委没
有相应的文件，也没有所谓的窗口指导。今年前4个月境外发债的热潮可能正是房地产企
业对于融资将会收紧产生的一定预期
2016年第四季度以来，房地产融资政策不断收紧，房地产企业被全方面扼住了资金喉咙
表1：2016年4季度以来限制房地产融资相关文件和通知
时间 监管机构 文件或通知 具体内容 影响
2016年10月
上交所、
深交所
《关于试行房地产、
产能过剩行业公司债
券分类监管的函》
将房地产业采取“基础范围+综合指标评价”的分类
监管标准，并明确表示房地产企业的公司债券募集
资金不得用于购置土地，房地产市场调控期间在重
点调控的热点城市存在竞拍高价地、哄抬地价等行
为的房企将被禁止发行公司债
收紧房企发行公
司债融资
2016年11月 发改委
《关于企业债券审核
落实房地产调控政策
的意见》
严格限制房地产开发企业发行企业债券融资，用于
商业性房地产项目
收紧了商业性房
地产发行企业债
的开发融资
2016年11月 银监会
《关于开展银行业金
融机构房地产相关业
务专项检查的紧急通
知》
要求16个房地产价格上涨过快城市的银行业金融机
构进行专项检查。主要检查截至2016年9月末与房
地产有关业务情况，包括房地产贷款业务规制要求
以及调控政策的执行情况，理财资金投资管理情况，
房地产信托业务合规经营等
打击房地产不规
范加杠杆的行为：
银行的相关贷款，
理财和委外业务
等表外业务违规
进入房地产领域
2017年2月
证券基金
协会
《证券期货经营机构
私募资产管理计划备
案管理规范第4号》
限制投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅
地产项目；私募资产管理计划不得通过银行委托贷
款、信托计划、受让资产收（受）益权等方式向房
地产开发企业提供融资，用于支付土地出让价款或
补充流动资金；不得直接或间接为各类机构发放首
付贷等违法违规行为提供便利
限制“证券期货经
营机构私募资产
管理计划”对“房
地产开发企业、项
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目”的投资
2017年5月 银监会
《2017年信托公司
现场检查要点》
违规开展房地产信托业务被列入2017年信托公司现
场检查要点。检查包括是否通过股债结合、合伙制
企业投资、应收账款收益权等模式变相向房地产开
发企业融资规避监管要求，或协助其他机构违规开
展房地产信托业务；“股+债”项目中是否存在不真
实的股权或债权，是否存在房地产企业以股东借款
充当劣后受益人的情况，是否以归还股东借款名义
变相发放流动资金贷款
信托公司开展的
拿地融资业务面
临收紧，房地产融
资又一条重要通
道被收紧
2017年5月 发改委
发改委二季度起基本
停止给房地产商海外
发债发放批文
中国发改委第二季度开始已基本停止给房地产商海
外发债发放批文
房地产商海外发
债收紧
资料来源：发改委、银监会、上交所等网站、天风证券研究所
今年房地产企业境内境外融资都受到严格的限制，房地产企业的现金流周转能力将面临较
大的考验。本文对去年4季度以来中资房地产企业境外发行离岸债的状况做一个跟踪梳理，
作为对前期《地产企业海外发债知多少》和《关注地产企业美元负债敞口》报告的系列跟
踪报告。房地产境外融资发展概况，相关发行条件和发行模式可以参看我们之前的系列文
章
1.2. 境外发债最新政策法规
对外发债是指我国境内机构，包括国家机关、金融机构及境内其他企事业单位和外商投资
企业，在境外金融市场上发行的，以外币表示的，构成债权债务关系的有价证券
2015年9月14日，国家发展改革委发布《关于推进企业发行外债备案登记制管理改革的
通知》，即2044号文，对于我国企业境外发债是一个重大的转折点。2044号文取消企业
发行外债的额度审批，改革创新外债管理方式，实行备案登记制管理。募集资金根据实际
需要自主在境内外使用，优先用于支持“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带与国
际产能和装备制造合作等重大工程建设和重点领域投资
之后出台的一系列政策不断放宽企业去境外融资的条件，给予境内企业去境外发债创造了
宽松的政策环境
2016年6月，发改委部署了2016年度企业外债规模管理改革试点工作，选择了21家企
业开展2016年度外债规模管理改革试点。试点企业在年度外债规模内，可自主选择发行
窗口，分期分批发行，不再进行事前登记，待发行完成后及时报送发行信息。发改委还鼓
励试点企业境内母公司直接发行外债，适当控制海外分支机构和子公司发行外债。鼓励外
债资金回流结汇，由企业根据需要在境内外自主调配使用，主要用于“一带一路”、京津
冀协同发展、长江经济带等国家重大战略规划和城镇化、战略性新兴产业、“双创”、高端
装备制造业、互联网+、绿色发展等重点领域，扩大有效投资
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