豪宅别墅KPI体系 世联研究理论 2006.2.13[关键字]： 豪宅、别墅 [简介]： 此理论根据北京别墅市场现状，结合现有10余个豪宅别墅项目调研、25位豪宅客户访谈结果，给出了豪宅别墅（千万元以上别墅）的KPI体系，系统的梳理了豪宅别墅的标准。该标准虽为“北京标准”，但参考了上海、深圳的部分项目，且受访客户来自全国各地，因此该体系架构和客户的要求可适用于其他地区。豪宅别墅的KPI体系： KPI体系 关键驱动因素 项目地段 达标指标 自然环境 户均资源 居住私密性 户型设计 产品的建筑风格 成熟成型的别墅圈 社区外部综合环境状况 与城区的快速交通关系 内部自然环境质量 土地资源指标 景观资源指标 所处地段的特殊价值 集中庭院面积与位置 私家庭院完整性 视野开阔度 特征景观的私家占有 大规模景观制胜 局部亮点处理 景观细节处理 建筑间距 户前院尺度 规划布局形式 户型面积 内部功能空间达标动作 关键驱动因素 通过项目调研和客户调研，可清晰的圈定出豪宅别墅的产品要点 1. 地段 2. 环境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计 项目调查与客户调查均显示：高总价别墅项目的市场认可和客户接受存在关键驱动因素：地段、内环境 其他要素则依据项目条件的不同和客户自身需求的各异而各有标准，但各要素并非决定性影响因素。项目调研中发现：地段优势是豪宅别墅所必须具备的优势 别墅是土地稀缺性的最佳体现。地段的不可复制性使其在众多影响因素中已经成为“压倒性”因素。豪宅级别墅必须具备在地段上的优势。豪宅的地段分类 豪宅别墅的地段优势可细分为三种情况， 第一类：具备与城区距离近的地段优势 第二类：位于成熟别墅圈内的地段优势 第三类：位于城市特殊人文传统区域的地段优势 （案例：优山美地、晴翠园） （案例：东山墅、碧海方舟） （案例：西山美庐） 本项目具备位于“近城区的成熟别墅圈”内的双重地段优势 2019-05-31达标动作 关键驱动因素 1. 地段 2. 环境 6. 建筑风格 3. 户均资源 4. 居住私密性 5. 户型设计别墅产品的内涵和客户的购买目的决定了豪宅别墅项目均在内部环境上大做文章 碧水庄园-344亩中心湖 大湖山庄-带状绿化公园 长岛澜桥-60m宽的人工河道 晴翠园-入口林荫道 西山美庐-依香山而居 东山墅 – 依坡而居内环境的打造方式可分为三种，对客户的冲击力则有所差异 A.大规模制胜 B.局部特色处理 C.精致细节 按照对客户的 [打击力] 排序 大面积水体 宽敞的流动水系 成规模的树种 大面积草坪 入口隐蔽处理 外部绿地处理 地形变换 精致园林小品 情趣空间处理“大规模制胜”是目前最具效果的处理手法 大手笔打造内部景观，是目前豪宅别墅最为常见的处理手法，也是“必要动作” 大湖面 - 碧水庄园344亩人工湖，在豪宅客户群中的认可度极高，沿湖2000万元别墅极为抢手 宽敞的河道/水系 - 长岛澜桥引入温榆河支流水体，在社区一侧建造宽度60m 大草坪 - 气候条件决定了北京不具备建造大规模景观草坪的条件，碧海方舟凭借高尔夫球场的“球道景观”成为北京为数不多的球场别墅“依水而居”的生活状态已经成为豪宅客户骨子里的情节 长岛澜桥总规图 优山美地总规图 晴翠园总规图 客户访谈显示，豪宅客户在社区内环境中对于水体的关注度极高，而且越具规模的水体越能刺激客户的购买欲望 北京玫瑰园总规图 北京玫瑰园总规图。