文本描述
曲江凤凰池项目2014年营销执行报告 西安世联代理事业一部- 本资料来自- 本项目位于曲江核心,拥有自然历史人文景观,属
豪宅区域绝版资源中小规模低密社区 本
体 位置:
占地面积:
总建面:
容积率:
产品类型:
绿化率:
车位:
总户数:
开发商:
物业管理:
景观设计 曲江池北路汉武桥头
100亩
15万㎡
1.399
独栋、双拼、叠加、洋房、商业
36.2%
923个
308户
陕西兴亚集团
衡信柏迪物业管理公司
AECOM(美国)易道目
标 目标一 2014年实现项目销售金额13亿,其中别墅部分为二次销售 目标二 项目销售价格可降低,但不能损失开发商利益为前提本项目按照新盘考虑,货量约10.6万㎡,货量充足
其中洋房产品占比60%,是销售主力 目
标 6#
8F+10F+12F
250+200*4+252 5#
8F+10F+12F
365*4+200+252 4#
8F+10F+12F
365*4+200+252 3#
6F+8F+8F
250+200*4+252 2#
6F+8F+8F
250+200*4+252 1#
6F+6F+6F
365*6 21-23#,4F,2个单元
上280下405 19栋独栋别墅
地上3层地下2层
900-1200㎡
6栋双拼别墅
地上3层地下2层
550㎡ 沿湖商业15套
146-2000㎡,
共计10000㎡ 洋房货量占比60% 叠加货量占比7.7% 别墅货量占比24% 商业货量占比9.3%【洋房】本项目洋房市场比准单价为1.61万/㎡
价格回归后,预计年度销售60套 目
标 本项目环境、低密、产品优势
服务、营销相关存在弱势
洋房市场比准单价为
1.61万,年度去化预计60套【叠加】本项目叠加市场比准单价为1.85万/㎡
价格回归后,预计能够实现清盘 目
标 本项目环境、低密、产品优势
服务、营销相关存在弱势
叠加市场比准单价为
1.85万,年度实现清盘【别墅】本项目别墅市场比准单价为2.89万/㎡
价格回归后,预计年度销售20套 目
标 本项目地段、产品优势
服务、营销相关存在弱势
别墅市场比准单价为
2.89万,年度去化预计20套按照市场价格和速度预估,本项目14年预计销售金额8亿
价格进行适当降低后可挑战202套,金额13亿 目
标 洋房需销售160套,销售速度3倍于市场平台,难度较大曲江核心区域2014年供应量将高达近90万㎡
2013年大户型的销售环境将延续至2014年或竞争更激励 市
场 主要竞品 主要竞品 主要竞品 主要竞品曲江核心区域竞品项目2014年销售价格
有再探底可能,项目将面临低价竞争 市
场 曲江公馆和园 荣禾曲池东岸 金地湖城大境 中海百贤府 金地/中海等企业由于上市公司指标,14年销售任务重且对市场并不看好,金地14年价格会再走低跑量;中海百贤府将持续低价洗老业主;
和园/曲池东岸项目在2-3年的滞销期后,销售价格会更加保守,并延续惯用圈层营销方式促进销售;2014年上半年高端市场压力仍将持续
下半年如果政策松动,抑或有回暖可能 市
场 十八界三中全会首次提及发挥市场主导作用,未来趋势是政府逐渐退出对于市场的干预,由市场发挥资源配置作用,在这过程中,房产税将成为新趋势。高端市场有可能会放开。
改善型需求在2011年开始受限购抑制后,每年会缩水100万销售量,如果高端市场放开,虽然会受到房产税影响,但如果可能下半年抑或会迎来高端市场的回暖。
2014年上半年市场政策将维持,下半年有利好机会。 11 Q1 项目经过近3年滞销后,如何重新树立市场形象? Q2 在市场以大户型供应为主竞争激烈情况下,本项目如何吸引客户? Q3 纯大户型社区如何通过产品线搭配实现挤压销售? A1 突出项目强势资源的明晰形象+强展示,组合策略传递项目价值 问
题资源 人文 现房 园林 项目位于曲江池遗址公园核心位置,
极致湖居资源与低密产品的湖居生活是项目核心价值 形象
策略
形
象
定
位 地段 区域价值:通过湖居生活标准建立,实现项目资源价值的极致放大
产品价值:通过梳理产品价值,形成与区域价值相结合的湖居产品标准 建筑天生丽质的区域、自然、人文资源
容积率不足1.4的纯低密大户型社区
为顶级客户带来真正的湖居生活体验 双湖核心终极湖居向往配合各营销节点铺排报广,重新塑造项目形象
同时释放销售及产品信息
报广:在项目展示区开放、样板间开放、开盘等重大节点,线上配合广铺报广,建议华商报整版,重新塑造项目形象,同时释放活动信息; 形象
策略 15