摘要.................................................................................................................................1 Abstract..............................................................................................................................3 目录.................................................................................................................................6 图表目录...........................................................................................................................9 第一章绪论.................................................................................................................11 一、研究背景和意义.............................................................................................11 （一）研究背景.............................................................................................11 （二）研究意义.............................................................................................12 二、文献综述.........................................................................................................13 （一）养老地产的研究.................................................................................13 （二）关于REITs的研究.............................................................................14 （三）关于养老REITs的研究.....................................................................14 三、研究思路和方法.............................................................................................15 （一）研究思路.............................................................................................15 （二）研究方法.............................................................................................15 第二章我国养老地产的现状及美国经验分析...........................................................17 一、我国养老地产的发展概况.............................................................................17 （一）老龄化导致养老地产发展空间大.....................................................17 （二）养老地产总量不足，供需不平衡.....................................................18 （三）尚未找到成熟的盈利模式.................................................................18 （四）现有融资模式的局限性.....................................................................19 二、美国养老地产的经验分析.............................................................................21 （一）美国养老地产运营模式对比.............................................................21 （二）美国REITs的制度演变.....................................................................22 （三）美国养老REITs的管理模式分析——以Ventas为例....................23 （四）美国养老REITs的经验总结.............................................................26 第三章我国引入REITs的必要性及发展现状...........................................................27 7 目录 一、REITs的内涵及优势......................................................................................27 （一）REITs的内涵......................................................................................27 （二）REITs的优势......................................................................................28 （三）REITs引入养老地产的必要性..........................................................29 （四）我国推动REITs发展的政策举措.....................................................30 二、我国境内REITs市场发行情况.....................................................................32 （一）类REITs的特征.................................................................................32 （二）类REITs与标准REITs的区别.........................................................33 （三）典型案例.............................................................................................34 三、我国境外REITs的发行情况.........................................................................35 第四章REITs运用于在养老地产待解决的问题........................................................37 一、法律问题.........................................................................................................37 （一）缺失REITs专项立法.........................................................................37 （二）信托法律不完善.................................................................................38 （三）基金法、公司法等相关法律对REITs的障碍.................................40 （四）我国内地不动产相关法律对REITs的障碍.....................................41 二、财税制度问题.................................................................................................41 （一）设立阶段.............................................................................................41 （二）存续阶段.............................................................................................42 （三）退出阶段.............................................................................................43 （四）与国外REITs市场税收比较.............................................................43 三、其他问题.........................................................................................................45 （一）养老产业自身不成熟的问题.............................................................45 （二）运营管理人才缺乏的问题.................................................................45 （三）资本市场相关问题.............................................................................46 （四）商业模式问题.....................................................................................46 第五章发展养老REITs的建议...................................................................................48 一、健全相关法律法规.........................................................................................48 （一）探索REITs的专项立法工作.............................................................48 （二）完善相关法律的建议.........................................................................49 （三）制定REITs的业务指引.....................................................................50 二、完善相应财税制度.........................................................................................50 （一）建立合适的税收理论.........................................................................50 8 中国政法大学硕士学位论文房地产信托投资基金（REITs）应用于我国养老地产的研究 （二）给与税收优惠.....................................................................................51 三、其他建议.........................................................................................................51 （一）完善信息披露，加强监管.................................................................51 （二）降低养老地产成本，拓宽资金渠道.................................................52 （三）加强REITs管理人才的培养.............................................................52 （四）商业模式建议.....................................................................................52 结论...............................................................................................................................54