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摘 要
房地产行业作为我国国民经济的重要支柱，属于典型的资本密集型行业，与
其他行业相比，具有资金需求量大和资金周转周期长的特点，对房地产金融市场
具有很强的依赖性
目前，我国正处在经济结构转型期，强化了对内需的支持，商业地产作为服
务业的发展平台，其需求规模随之增加。同时我国城市化的快速推进也将为商业
地产的持续发展提供广阔的空间。相对于传统的房地产开发—销售模式所取得的
一次性收益，商业地产持有—经营模式能带来更大的利润，包括持续经营取得的
租金收入，资产价格升值和土地升值取得的双重利润以及商业品牌所带来的溢价
因此，以经营为目标的商业地产在我国迅速发展起来，成为房地产行业的一个重
要分支
我国商业地产在快速发展的同时，也衍生出了诸多问题，例如：用住宅的思
维开发商业地产、忽视运营阶段的管理及商业与地产相分离等。导致这些问题的
最根本原因在于商业地产开发商资金压力大，同时缺乏能够支持商业地产统一经
营的专业管理的资本平台。为了保证我国商业地产的长期可持续性发展，需要从
融资上来寻找解决问题的途径。房地产投资信托基金（REITs）是上世纪 60 年代
起源于美国的金融创新工具，在房地产融资领域起到重要的作用，尤其对于商业
地产，通过发行 REITs，商业地产开发企业可以获得稳定的资金来源，有利于长期
的可持续性发展
该论文首先对商业地产的概念和运作特点进行了深入的研究，明确了商业地
产未来的发展趋势是向着持有—经营模式发展，然后，根据商业地产的发展趋势，
探析了商业地产的阶段性投融资特点。即商业地产存在着两个差别较大的阶段，
分别是以现金流出为主的开发—建设阶段和以现金流入为主的持有—经营阶段
接下来，在理论分析的指导下，该论文又对我国商业地产的融资结构、状况和在
融资中存在的问题进行了分析研究。我国商业地产融资主要存在着融资渠道单一，
过度依赖银行信贷，缺少针对商业地产特点的融资方式等问题。因此，为了保证
我国商业地产健康可持续性发展，根据商业地产的融资规律，亟须建立一个能正
确指引商业地产发展方向，真正满足商业地产融资需求的融资模式
最后，通过学习借鉴 REITs 在国外商业地产的发展经验，在论证了我国商业
地产采用 REITs 融资方式可行的基础上，主要结合商业地产开发—建设阶段和持
有—经营阶段的阶段性融资特点，以 REITs 的基本运作流程为切入点，从 REITs
的成立阶段、筹资阶段、投资阶段、管理阶段、收益分配阶段及退出等阶段，具体
分析 REITs 的组织结构、运作模式、资金募集方式、投资范围和收益分配等方
面，然后提出现阶段我国商业地产投资信托基金（REITs）阶段性融资模式，并对
该模式尽快运用于我国商业地产给出相关建议
关键词：商业地产，房地产投资信托基金，融资模式