沈阳保利达商务广场营销推广报告 沈阳中原物业代理有限公司 2008-09-03 第一部分 项目发展背景分析 项目所处的宏观市场环境分析 [正面的影响] ■ 沈阳经济的快速发展促进了房地产市场逐渐走向成熟 ■ 沈阳的房地产市场依然是一个健康的稳步发展的市场 ■ 消费者对住宅的刚性需求依然强劲，未来潜在的消费能力巨大 ■ 消费者的理性购房和投资观念日益成熟 [负面的影响] 无论是开发商还是消费者，都受到了国家的宏观调控政策的影响，尤其金融政策的影响最大 这里提出第一个问题： 如何在相对萧条的房地产市场发展阶段让我们的项目销售业绩顺利实现？ 沿海国际 坤泰新界 金地国际 河畔新城 万科金郁兰湾 金地长青项目 万科新里程 SR新城 首创国际 浦江苑 浦江新苑 本案 上海友佳 亿丰广场 远洋天地 中海地产 万科城 深航翡翠城 沈阳浑南板块典型项目分布图 (群雄逐鹿) 万科新榆公馆 对区域市场的判定 (观望严重) 旺季不旺，市场观望情绪明显，是目前沈阳浑南市场的真实写照，作为区域最为知名的两大开发商-----金地、万科都陷入了市场启动无力的状态，频繁依靠价格促销策略进行市场拉动。 □ 时 机 的 竞 争 □ 眼 球 的 竞 争 □ 客 户 的 竞 争 [面临的市场竞争----观望期的竞争] ■ 谁用最快的时间 ■ 吸引客户 ■ 并维护好 ■谁就是胜利者 本案竞争分析（主力面积区间） 52 90 本案的竞争压力 ---------本案主力产品线为区域内竞争最为激烈的产品区间 本案竞争分析（总价竞争分析） 区域内主要的竞争价位集中在50~90万之间，这对本案在定价而言提供了一定市场压力 本案竞争分析（价格竞争分析） 目前，区域内的主要产品在表单价上，集中在4800~6300元的区间内，只有浦江苑采用了高端价位。 2008年8月，奥运会期间政府政策对市场的影响 政府在2008年下半年的扶助政策空前加大 市民买房，政府给补助 1 个人购买120平方米以下(含本数)新建商品房，每平方米补助20元；个人购买120-180平方米新建商品房，每平方米补助15元。对个人出售取得产权不足5年、建筑面积9 0平方米以下(含本数)并符合一定条件的存量普通自用住宅给予补助。 2 提高公积金贷款年限、降低首付比例 贷款最长年限提高到30年；贷款最高年龄上调为男65岁，女6 0岁。 贷款的最高限额由25万元(申请人夫妻双方缴存住房公积金)和15万元(申请人一方缴存住房公积金)，相应上调为30万元和20万元。购买商品房公积金贷款的首付款比例调整为不低于20％。 对在沈购房的辽宁中部七城市(鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭、阜新)缴存公积金的职工开办了公积金异地贷款业务。房交会期间，上述七城市缴存公积金的职工在沈购房同时享受以上政策。 3 实现八城市公积金通存通贷 产权不足5年存量房有补助 对个人出售取得产权不足5年、建筑面积9 0平方米以下(含本数)并符合一定条件的存量普通自用住宅给予补助。即：个人出售存量住宅成交单价2 000元／平方米以上的，补助标准为75元／平方米；个人出售存量住宅成交单价在1500元--2000元／平方米之间的，补助标准为56．25元／平方米；个人出售存量住宅成交单价1 5 00元／平方米以下的，补助标准为37．5元／平方米。此举表明，政府对于产权不足五年的投资客户的扶持，也表明政府救市的决心。。。。。。。