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从春秋到战国：房地产步入强者恒强的王者
时代
方正证券研究所证券研究报告
行业深度报告 行业研究
房地产行业 2017.7.16/推荐
[TABLE_ANALYSISINFO] 首席经济学家 任泽平
执业证书编号： S1220516060001
房地产首席分析
师

首席分析师：
夏磊
执业证书编号： S1220517040004
TEL: 010-68584865
E-mail： xialei@foundersc

[Table_Author] 联系人： 黄什

E-mail： huangshi@foundersc

实习生王菁菁、史嘉妮有贡献
重要数据：
[Table_IndustryInfo] 上市公司总家数 138
总股本(亿股) 2542.41
销售收入(亿元) 2788.32
利润总额(亿元) 414.30
行业平均PE 329.74
平均股价(元) 10.64

行业相对指数表现：
[TABLE_QUOTEINFO]
-5%
-1%
3%
7%
11%
2016/2016/2016/
122017/30
10000
20000
30000
40000
50000
60000
70000
80000
成交金额(百万)房地产沪深300

数据来源：wind 方正证券研究所

相关研究
请务必阅读最后特别声明与免责条款
[TABLE_REPORTINFO] 《将棚改进行到底——兼论棚改三个经济意
义》20170602
《为什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼
论房地产投资增速的三种预测方法》20170101

98年房改以来，中国房地产业一路高速成长，在城镇化率
从33.4%到57.4%的进程中，不仅催生了百万亿级的行业，也
产生了数以万计的房企。2017年，旧的融资体系和拿地规则同
时发生改变，在融资和拿地能力的双重考验下，房地产业将结
束“春秋时代”，正式走进“战国时期”。春秋尚崇周礼，战国
全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存，行业集中度将
大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代，一个前
所未有的房地产王者时代。

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1.强者恒强，龙头房企走向寡头是大势所趋：（1）龙头房企销
售回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势；融资渠道更丰
富、成本更低，在融资收紧背景下优势突显；（2）行业分化加
剧，龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企；行业毛利
率走低，龙头管理高效、费用控制优，净利润率优势显著；（3）
因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化
将是长期趋势，龙头房企深耕城市多、布局完善，销售持续性
和稳健性优势显著；（4）重点城市土地新规，提高拿地门槛，
龙头土储集中度快速提升，地价快速上涨使并购整合成为常态，
直接推升行业集中度。本轮小周期，中小房企加速退出，大型
房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，行业集中度加速提
升，2017年出现跳跃式增长。

2.集中度提升前路不远，空间巨大： 2016年底美国TOP5和
TOP10市占率分别为20%和29%，而中国分别为13%和19%；香
港2016年底top3和top4市占率分别为24%和33%，而内地分
别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我
国具有可比性，其房地产市场均已进入成熟阶段；而我国房地
产市场还处于增量房阶段，市场集中度至少还有1倍提升空间。

3.行业集中度提升，显著提升龙头房企的估值：（1）规模增长
空间巨大：住宅市场增量空间237.1亿平，181.2万亿，满足
至少15年增量市场发展；进入存量房市场后，每年旧改需求高
达7.5亿平。叠加市占率提升，龙头销售增长空间非常充足。

我们测算，2017年市场规模完全能满足Top20销售目标，未来
4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%
和 13%（未考虑房价上涨）。（2）盈利稳定产生估值溢价：集中
度提高，龙头公司市场份额稳定，盈利稳定，可享受估值溢价
提升。（3）资源型房企，将在拿地上具备显著优势，控制上游
成本。龙头在融资上议价能力强，降低财务成本；在管理上，
享受规模经济效益，集中采购，标准化产品，降低管理成本。

4.集中度提升提供确定性机会，建议关注三类地产股：（1）行
业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头：金地集团

研究源于数据2研究创造价值
[Table_Page] 房地产行业-行业深度报告

（600383）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、万科A
（000002）、华夏幸福（600340）。（2）项目储备丰富、大股东
实力强劲、具有资源股属性的区域龙头：北京城建（600266）、
首开股份（600376）。（3）高成长、低估值，有望冲击一线的二
线业绩黑马：如旭辉控股集团（0884.hk）、新城控股（601155）。

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政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换