摘要
房地产企业已经越来越关注企业的核心竞争力，开发模式的创新也成为了房
地产企业竞争力的重要来源。在市场和开发主体双重的需求下，催生了一种更有
竞争力的地产开发模式——城市综合体。城市综合体综合了多种功能与业态于一
体，直接参与区域性核心城市的区域振兴或新都市中心的打造，呈现出一种全新
的内涵与外延表现。

成都市作为西南最大的商业枢纽，在经济快速发展的同时，房地产业也得到
了迅猛的发展。TFDD项目是成都市重点支持的项目，期望通过本论文研究结合
TFDD项目的实践加以归纳和总结，为全国各大城市的综合体建设提供理论依据
和参考案例。

本研究采用理论与实证分析相结合的方法，以房地产市场营销、项目定位、
营销传播等理论为基础，结合ZAH房地产有限公司的项目开发，运用房地产营
销策划基本工具如市场调查、项目SWOT分析、竞争分析、市场定位等对相关问
题进行研究。

应用市场定位理论对TFDD项目定位进行了研究。应采取SO战略，利用成
都新城将来大的发展机会来强化项目的区位优势；采用OT战略，突出项目的创
新性；采用WT战略强化企业品牌与项目品牌建设。在开发与营销中应高位立势，
全城亮相；品牌开路理念传播，互动沟通高效的推广组合；犀利的广告包装；完
整的销售控制以及高效的营销团队。一期营销总攻略定位于：先预热品牌，后推
区域、再推项目、不断引爆销售，以展示（体验）为核心，高位起势。在假设静
态市场的情况下，本项目具有良好的投资回报率。项目的利润率也明显高于行业
平均水平，有较高的投资可行性。同时项目一期项目仍表现出很高的回报率。

关键词：综合体项目产品定位TFDD项目项目开发运营策略