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2022年 06月 27日

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2022年 06月 27日
2022年 06月 27日

摘 要
1998年中国房地产市场启动市场化改革，20多年来，各大城市的房地产价格
随着经济的蓬勃发展持续地上涨，特别是一线城市以及部分二线城市商品房的价
格，在过去的十多年间，基本保持着惊人的增速。
中国是拥有14亿人口的人口大国，同时也是最大的发展中国家。伴随着经济
的飞速发展，基础设施建设日益完善，人口的流动性越来越强，不仅是从农村流
向城市，中小城市流向核心城市，还有城际间的流动。随着我国经济发展进入“新
常态”，人口老龄化程度偏高，我国已进入老龄化社会，房地产行业的发展也到
达了拐点。因此，本文旨在分析房价的人口和货币政策的影响因素，做出区域性
的差异分析，并根据分析结果提出相应的对策和建议。
本文以“人口-信贷-房价”模型为基础，选取了 35个大中城市作为研究对
象，这35个城市均为中国的直辖市、省会城市或计划单列的副省级城市，在国家
的行政规划、经济发展中具有举足轻重的地位。以35个城市为样本的面板数据进
行实证研究，将 35个城市划分为四个区域进行人口年龄结构及城镇化分析，同
时，引入货币政策工具指标，分析其对于我国大中城市的房地产价格的影响。
经过理论分析与实证检验，本文得出以下主要结论：首先，从35个大中城市
的房价影响因素来看，常住人口数量、老龄化程度及经济发展程度均会对于房产
价格起到正向的推动作用。但是人口红利可能会逐渐消失，这将会使得房价的上
涨的动力得到抑制。其次，老龄化对于大中城市的房价或多或少出现了推动作用，
但长期来看，老年抚养比对房价将会逐步凸显出抑制作用。再次，对于经济较为
发达的大中城市来讲，货币政策对于房价的影响效果是要强于人口因素带来的影
响的，这也进一步说明了在大中城市内广泛地出现了房地产的金融化。最后，房
价的影响因素有着区域的差别，相较于发达地区，货币政策对于西部地区的房价
影响较小，且城镇化对其有负向影响，因而因城施策将更加有利于房地产市场的
稳健发展。
关键词：房地产价格，DCP模型，人口老龄化，城镇化，货币政策
。。。以下略