RETAIL
SNAPSHOT
CHINA
中国一线城市零售市场速递
Q2 2017
2017年一季度，中国录得社会消费品零售总额
8.6万亿元，同比增长10.0%；网上零售继续
保持快速增长，一季度，全国实物商品网上零
售额同比增长25.8%至1.07万亿，在社会消
费品零售总额中所占比重为12.4%，比上年同
期提升1.8个百分点。与此同时，实体零售业
态总体增速回升，本季度，实体零售业态零售
额同比增长7.2%，增速较去年同期加快1.1个
百分点。居民消费价格继续保持温和上涨。稳
定的零售市场发展环境刺激了相关需求的扩张

本季度，北京、上海、广州、深圳四个一线城市中，
深圳以9.1%的社会消费品零售总额同比增速
位居一线城市首位

%10621-3
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2月1-6月1-6月1-8月1-8月
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1-1
0月
社会消费品零售总额累计增速
广州 上海 深圳北京 中国
数据来源：国家统计局
经济概览
第一部分
消费群体的迭代与消费观念的升级，推升了实体零售市场的调整与变革

2017年二季度，餐饮继续成为市场扩张的主要力量，尤以个性鲜明或体
验突出的餐饮品牌为甚。人气餐饮通过营销模式的创新迅速打开市场知
名度，着重于店内场景、风格的设计，将社交场景融入到餐饮之中，为
品牌带来较高的附加值

随着消费者对于健康生活方式的日益重视，运动类、健康类品牌也
加快了扩张速度。日本运动品牌Descente于本季度进入上海市场，
Lululemon、Joma、Adidas、Nike等品牌在一线城市同样表现活跃

与此同时，运动品牌不断融入时尚设计，并对产品线进一步细分，通过
开展多种线下运动、健康活动提升顾客体验，促进销售。健身机构、健
康餐饮品牌等也在一线城市零售市场迅速拓展

本季度，一线城市购物中心继续依靠体验类元素来提升客流量、带动销售

适逢五一、端午、六一等节假日，各大购物中心通过引进各类IP主题活
动、专题展览等，并通过结合3D、VR等先进技术，聚集人气、促进销售；
主打体验的新型业态也在一线城市零售市场继续扩张，如主题全沉浸式
密室、强调创意与玩乐体验的乐高授权专卖店、VR乐园等，进一步丰富
购物中心的业态组合。新型业态占比的不断提高强化了购物中心与顾客
的互动，提升了顾客的黏性及忠诚度，赋予了购物中心更为丰富立体的
功能，购物中心由一个“买东西”的地方日渐转变为了都市中一个重要
的生活场景和社交场景

市场概览
第二部分
“新零售”成为了另一个市场热点

作为创新的零售模式，“新零售”伴
随着核心城市零售市场的发展和消费
观念的转变而生，主打线上、线下、
智能物流等的有机融合，强调以消费
者体验为中心，将科技与零售业态深
度结合。本季度，永辉超市旗下“新
零售”概念品牌超级物种落子深圳，
永辉方面称将加快超级物种在一线城
市的扩张，年内全国门店数量将达到
50家；阿里巴巴旗下“新零售”品牌
盒马鲜生同样加快拓店步伐，进入北
京、深圳等一线市场

百货业态仍处于转型调整的深水区

继一季度玛莎百货正式关闭所有在华
店铺后，本季度，一线城市零售市场
再次录得数间百货关闭。竞争激烈、
变化迅速的零售市场促使百货加快转
型调整的步伐。在北京，王府井百货
于本季度开启转型改造，年底改造完
成后将提升亲子、娱乐、餐饮等业态
的占比，向年轻化、时尚化、体验化
方向转变。在深圳，完成升级调整的
天虹百货深南店以“天虹Discovery”
的全新名称于本季度重新开业，打破
百货店品牌独立设柜的传统方式，规
划了不同的商品主题馆，强调精细化
的场景塑造和购物体验的升级，为百
货业态的转型探寻了方向

本季度，一线城市核心商圈零售市场
迎来了北京国贸商城三期B及深圳南
山来福士广场的开业，将季度末一线
城市核心商圈优质零售物业存量推升
至2,588.1万平方米。随着一线城市核
心商圈开发的日趋饱和及零售市场的
不断发展，购物中心项目加快向外围
商圈扩张的步伐，一线城市零售版图
逐步扩大

空置率方面，本季度一线城市零售市
场总体表现平稳。受益于各大购物中
心对品牌和业态的进一步调整，广州
录得空置率环比下降0.5个百分点至
7.2%，北京、深圳核心商圈空置率小
幅下降，分别录得12.3%和2.7%，
上海核心商圈本季度末录得空置率
5.2%，环比无明显波动

141062北京上海广州深圳
141062优质商业存量及空置率
存量（百万平方米） 空置率（%）
数据来源：戴德梁行研究部
800,000
700,000
600,000
500,000
400,000
300,000
200,000
100,0002017下半年核心商圈未来新增供应5,2
64
2,603,001,00
受到核心商圈优质购物中心空置率走低、业态
升级调整等的影响，本季度广州核心商圈购物
中心首层租金环比小幅上浮0.5%至814.1元/
月/平方米；尽管各个商圈租金表现涨跌互现，
但上海和深圳和核心商圈首层平均租金整体表
现平稳，分别录得每月每平方米1,931.1元及
933.0元。尽管个别项目仍处于调整状态，但
受益于零售市场的活跃表现，北京优质零售物
业首层平均租金报价录得2,460元/月/平方
米，同样表现稳定

一线城市零售市场正处于供应的高峰期，年内
四个一线城市核心商圈预计将迎来2,012,862
平方米的新增零售面积。各大项目运营商均积
极地展开招商工作，并通过品牌、业态、体验
等方面的组合和创新来保持市场竞争力，推动
一线零售市场进一步丰富发展；但同时，大量
新增供应的集中入市将给市场带来一定的去化
压力，竞争日趋激烈的同时，空置率在短期内
出现上浮、租金承压将是大概率事件

2017年二季度，电商继续向线下实体零售拓展
渗透，中国零售市场渠道融合进一步发展。继
年初与上海百联集团达成战略合作后，本季度，
阿里巴巴宣布收购百联集团旗下联华超市18%
的股权，成为联华超市第二大股东。传统大型
电商正通过大数据及科技重构实体零售市场，
依托强大的物流平台，全面提升商业效率和购
物体验，打造线上线下一体的全生态商业体系

北京
平方米
上海广州深圳
数据来源：戴德梁行研究部
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