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证券研究报告
2017年6月14日
主题研究
迎接都市圈崛起
观点聚焦
投资建议
结合国际都市圈发展经验与中国城市发展阶段，我们认为中国人
口仍将向五大都市圈聚集。至2040年，中国五大都市圈人口将达
4.5亿，都市圈内人口与价值的增长将来源于区域整体的发展与协
同。我们建议投资者关注积极布局环都市圈区域的公司，如A股
的华夏幸福、招商蛇口和万科；H股的碧桂园、龙湖、龙光和融
创

理由
国际都市圈内的城市群发展全面，以交通为纽带：国际都市圈由
核心城市带动区域整体发展，区域内产业协同效应强，交通网络
连接区域各部，并推动都市圈扩张

中国处于都市圈加速发展期：中国城镇化水平快速提高，核心城
市人口外溢和产业分工现象显现，交通干线建设提速，促进中国
的人口和产业在大都市圈内集中

都市圈内协同发展核心区最受益：2040年，五大都市圈的人口将
达到4.5亿，占到全国人口的30%

其中，都市圈内协同发展核心区最为受益（如京津冀都市圈中的
京津雄三角区、长三角的沪宁杭1小时经济圈和珠三角都市圈的
环大湾区区域）；
第二潜力区域是作为次级核心城市在都市圈发展中崛起的二线城
市；
第三潜力区域是北上广深外溢人口的承接区（如北京五环外与环
北京县市，上海外环外与环上海县市以及广州-佛山/深圳-东莞/深
圳-惠州融合区）；
第四潜力区域是都市圈产业转移承接地（如京保石/京唐沿线城
市，长三角核心城市间交通干线沿线城市、珠三角区域的惠州、
江门和肇庆，中原都市圈环核心城市的中小城市以及成渝都市协
作区等）

盈利预测与估值
当前A股地产股交易于11.0倍2017年市盈率，较2017年NAV
折让21%；港股地产股交易于8.8倍2017年市盈率，较2017年
NAV折让43%

风险
地方保护主义阻碍都市圈协同发展

目标 P/E (x)
股票名称 评级 价格 2017E 2018E
华夏幸福 推荐* 43.00 11.6 8.6
招商蛇口-A 推荐 24.75 13.3 11.0
万科-A 推荐 26.00 9.9 8.6
碧桂园-H 推荐 10.80 11.9 8.4
龙湖地产-H 推荐 20.00 8.5 7.1
龙光地产-H 推荐 6.00 5.9 4.4
融创中国-H 中性 9.79 18.6 9.8
主要涉及行业房地产
相关研究报告
(2017.05.31)
头如预期 (2017.05.15)
资料来源：万得资讯、彭博资讯、中金公司研究部
张宇 吕功绩 肖月
分析员 联系人 分析员
eric.zhang@cicc
SAC 执证编号：S0080512070004
SFC CE Ref： AZB713
abel.lv@cicc
SAC 执证编号：S0080115070022
yue.xiao@cicc
SAC 执证编号：S0080516080005
100
106
112
118
124
2016-062016-092016-122017-032017-06
相对
值 (
%)
沪深300 中金房地产
中金公司研究部: 2017年6月14日
请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明目录
都市圈人口流动趋势：聚集-离心-再聚集 ..... 4
国际都市圈人口迁移 .. 4
国际都市圈人口变化的原因 ..... 9
国际都市圈现状：以点带面，协同发展的城市群 ...... 14
中国五大都市圈发展 .... 19
中国都市圈发展展望 . 19
中国五大都市圈2040年人口规模可达4.5亿 ...... 22
图表
图表1: 都市圈人口变迁的趋势是聚集-离心-中心再聚集 .......... 4
图表2: 日本人口城市化水平 ....... 4
图表3: 东京都市圈人口密度年化增长率 ..... 5
图表4: 在城市化率达到60%后，东京都周边人口密度增速相对较快（十年变化率） ........... 5
图表5: 美国人口城市化水平 .
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看