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万科上海红郡价格制定及推盘策略报告47页
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资料类型 策略提案
资料评价 资料评价度
文件大小 965K (压缩后)
上传时间 2018-3-13
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      资料简介
     
    万科红郡

    价格制定及推盘策略汇报
    2006-09-13
    汇报要点
    1、红郡一期均价制定 2、红郡2006年推盘方案
    竞品对比定价
    定价系数修正
    客户价格论证
    一期均价建议
    产品分类分析
    西郊林茵 竞争参考
    招商依云郡 案例参考
    客户需求
    定价思路
    均价制定
    产品分类分析
    以下报告均根据红郡产品分类后进行对比分析
    优势与劣势同样明显,产品优劣势并存
    产品分类分析
    联排
    容积率:0.82
    叠加
    联排(有车库、地下室)
    联排(无车库、地下室)
    上叠(无露台、无车库)
    红郡
    下叠(有车库、地下室)
    下叠(无车库、地下室)
    69%
    31%
    47.8%
    21.2%
    14.4%
    2.8%
    13.8%
    共分2大类5 档
    注:比例以面积计算
    产品分类分析
    竞品对比定价
    主要竞品:西郊林茵湖畔
    项目概况: 占 地:19万㎡ 容积率:0.709 总户数:432套 产品规划:联排+四层平层电梯公寓 联体别墅:237-277㎡ 公 寓:147-256㎡ 地下室:65-75㎡ 装修标准:2000-2500元㎡
    根据目前86组意向客户基本以西郊林茵湖畔作比较,因此红郡价格参考主要以西郊林茵湖畔作为竞争对比; 目前形成竞争的为红郡带地库联排与林茵中心景观区联排; 公寓类,林茵北青路公寓与红郡叠上产品形成直接竞争;
    竞品对应原则
    通过林茵与红郡类似产品价格,推导红郡产品价格,产品对应关系如下表:
    竞争关系分析
    竞品对应产品价格研判
    小结:
    目前西郊林茵湖畔联排价格19174元/平米,开盘当日成交9套,3个月累计仅成交11套,价格过高,市场接受度低,成交速度缓慢; 第二批销售速度去化良好,联排价格15800元/平米为市场接受价格,较第一批上升11%(第一批14200元/平米); 若第三批考虑其产品优势,保持正常提价幅度在11%左右,则预计将去化正常,由此推导均价为15800乘以111%=17500元/㎡。 红郡应以此价格作为参考点,而非19174元/平米。 公寓初始报价12000-13000元/㎡ ,开盘报价12500-15000元/㎡ ,来人量少,成交率低,此价格市场存在较大抗性

    红郡联排价格以17500元/平米作参考
    红郡与林茵10项对比
    根据目前86组意向最关心的十项因素出发: 1.产品附加值 2.立面 3.户型 4.配套 5.位置 6.物业管理 7.装修 8.景观 9. 品牌 10.建筑密度
    红郡与林茵10项对比
    通过产品十项比较,来评判红郡对应的产品价值:
    竞争对比定价
    权重说明: 对比权重主要基于客户购买别墅所考虑因素的重要程度 产品因素中,立面、户型、配套、附加值等为客户考虑的主要因素 开发商品牌、物业管理、为仅次于四大因素外考虑的因素 从两个楼盘对比角度而言、位置、装修、建筑密度、景观相对考虑较少
    竞争对比定价
    红郡与林茵10项对比
    注:以上数据为86组意向客户复选统计
    红郡与林茵联排对比评分
    竞争对比定价
    红郡与林茵联排对比评分
    红郡带地库联排与林茵联排对应分值比为1.011:1及1.04:1; 若按照林茵正常价格涨幅17500元/平米能正常去化; 则红郡联排带地库产品价格为17700元/平米\18200元/平米
    红郡联排带地库价格为17700元/平米 若解决文化中心配套,则价格为18200元/平米
    竞争对比定价
    红郡叠加与林茵公寓对比评分
    竞争对比定价
    叠加给客户公寓特征感更明显,因此以红郡叠加与林茵四层带电梯平层公寓进行对比
    叠上产品价格制定
    红郡与林茵叠上对比评分值为1:0.94,文化中心确定,则为1:0.98; 价格参考以其报价13000元/平米的95折计算,即12350元/平米,计算得出红郡叠上价格为:10942元/平米,若文化中心确定,则价格为12140元/平米;
    红郡叠上价格为:11600元/平米 若文化中心确定,则价格为:12100元/平米
    竞争对比定价
    竞争对比定价参考小结:
    红郡联排带地库价格:17700元/平米 叠上价格:11600元/平米
    竞争对比定价
    联排带地库价格:18200元/平米 叠上价格:12100元/平米
    若文化中心确定,则
    按照现状,价格为:
    文化中心作为配套附加值,对单价影响在500元/平米,总价影响10万元/套

    定价系数修正
    修正说明: 通过竞争对比定价,已推导2类产品的价格参考依据:
    红郡联排带地库价格:17700元/平米 叠上价格:11600元/平米
    联排带地库价格:18200元/平米 叠上价格:12100元/平米
    若文化中心确定,则
    按照现状,价格为:
    未推导出下叠无地库、下叠带地库、联排无地库3类产品之价格,故通过联排+叠加别墅产品社区参照案例(依云郡)定价系数参考进行价格推导

    定价系数修正
    参照案例:招商依云郡
    占 地:13.4万㎡ 容积率:0.7 总户数:448套 产品规划:联排+叠加 联体别墅:200-230㎡ 叠下:180-190㎡ 叠上:160-170㎡ 部分设地下室:65-70㎡
    开盘日期:2006-8-5 销售价格:联排9000 叠上7000 叠下:8000 成交均价: 8877
    开盘当天成交158套,去化顺序: 联排带地库 联排无地库 上叠 下叠 双拼
    可借用数据
    红郡五类产品价差修正关系为:
    17700元/ m2 ×90%=15930元/ m2
    18200元/ m2 ×90%=16380元/m2
    11600元/平米
    12100元/平米
    12100元/ m2 ×114%=13794元/m2
    11600元/ m2 ×114%=13224元/ m2
    联排带地库
    联排无地库
    下叠带地库
    下叠无地库
    上叠
    10%
    14%
    14568元/ m2 =10% × 13224 元/ m2
    15173元/ m2 =10% × 13794 元/ m2
    10%
    。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看



     
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