1 新湖明珠城价格策略报告 ——新湖明珠城项目组第一部分 项目价格目标 第二部分 14号楼价格策略 第三部分 整盘价格实现策略基于项目 罕有的规模 优秀的品质 稀缺的资源 绝版的地段 整盘实现价格：15000元/平方米 我们有信心： 全市级 极具影响力的 明星短期目标: 14号楼实现较高价格 两个月快速销售 同时实现: 整盘高形象确立的起点 14号楼实现价格：14000元/平方米第一部分 项目价格目标 第二部分 14号楼价格策略 第三部分 整盘价格实现策略14号楼推售单位 即将推出14号楼，可售套数154套 户型特点：1、两房比例高，两房面积相差大。 2、两房和三房之间无过度，主力三房 面积剧增。 3、景观差异较大 导致内部竞争、同时面对不同层面客户客户情况分析 地块：资源最优地价提高 单价提升总价提升 目前客户特点：1、目前积累客户价格预期较低 2、客户对项目形象预期较低 3、客户多为区域内经济实力较低者 导致前期客户流失，出现区域瓶颈， 下一步形象和价格提升增加困难以上问题就是我们在14号楼价格策略中 必须解决的问题 2、价格策略的体现 1、价格表的形成14000均价是否可行？我们将眼光放远到全市的可比楼盘: 同质同区：苏堤春晓、达安花园 异质同区：燕宁园 同质异区：仁恒河滨花园、绿洲雅滨利 选择比准楼盘的原则：比准楼盘确定权重 比较五个楼盘，按33个单项打分 对比得出新湖明珠城市场比准均价比准均价生成 市场比准均价为13533元 14号楼的均价区间为：13500 ~ 14500元/平方米单价=基准价+层差+朝向差 价格表的形成 市场比较法 收益还原法 专家定价法 方法选择：市场比较法价格表的制作过程 朝向差制定 楼层差制定 付款方式及折扣率 生成价格表 楼体分析 价格验证楼体分析——逐层爬楼 通过我们现场实地的勘查，从景观、采光、朝向、户型、噪音等方面了解每个户型的优缺点，为后期价格表确定价格系数奠定基础 4月21日工作场景图片水平差制定：选取四个具代表性的标准层 13F 16F 26F 20F 26F 26F 25F 6F 14F 22F15号楼 苏 州 河 13号楼 10 号 楼 园区 水景 以本项目户型临近苏州河及普陀公园等资源来看，景观分所占的比例较大； 项目目前主力两房户型相对较大，故户型、面积比例也占较大比重； 以上海人的购房喜好来看，采光部分也不容小视； 项目低层部分临近苏州河，因有大型货运船只通过故噪音影响需考虑； 园区 水景 苏 州 河标准调差因素及权重分配： 解决户型面积不均衡、景观资源差异较大问题 水平差制定：规划设计资源和景观资源的实际体现最大朝向差：结合经验值18%--30%及项目实际情况,确定最大朝向差: 1820元 占均价的13%，合理 水平差手动调差 13F 16F 26F 20F 26F楼层差的制定：实现客户资源最大化，掌控整栋去化规律手动调差过程 9F以下价差： 150元/平方 10－19F价差： 100元/平方 20F以上价差： 100元/平方 180平方5F以下价差： 300元/平方 180平方5F以上价差： 250元/平方 13F 16F 26F 20F 26F 21 拉开层差，保证低层 单位较低价格，消化 前期积累客户 地面 低层 中 层 高层 10F 20F 楼层差的制定 解决目前客户价格预期低、保证开盘热销、树立项目 高形象、利润最大化的问题 拉开层差，保证高层 单位景观资源最大化， 成为形象标杆 层差均匀，保证均匀 消化 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看