谨呈：鹏欣集团 郡江国际商业C楼价格评估C楼是项目商业部分，是项目办公、公寓的配套，亦是区域商业中心 经济指标 楼层分布：1F—4F 建筑面积：36961.16平米 1F:7334.27平米2F:9368.61平米3F:9682.99平米4F:10575.29平米 户型配比：以低于80平米的小面积商铺为主； 套数：429套； 得房率：40%注：地下部分未计入估价范围 本体情况周边商业现以社区配套型低端商业为主，缺乏大型综合商业体，商业聚集效应不强，本项目出现将会推动区域商业整合 周边商业租金还原法：参照地域性及物业形态两个指标，导出C楼一层平均租金 评估方法A 地域性指标—— 项目周边沿街商铺对C楼产生直接竞争，因此选取多种业态（非餐饮类）的中间区位商铺进行比较。 选取范围：平凉路/宁国路 参考对象：华谊星城门面商铺/东宫沿街商铺/平凉路某商铺 物业形态指标—— 在C楼商业辐射范围之内，选取同项目物业形态相近的商业体进行比较。 选取范围：北到陆家嘴、西至大连路、东到复兴岛、南至杨浦大桥之间区域 参考对象：欧尚超市内商铺/豪美家居商铺周边底层商铺平均租金为3-4元/平米/天，物业形态参考价值为4.5-5.5元/平米/天，导出项目一层商铺租金为4元-4.5元/平米/天较为适合 租金比较 区域商业中心 选取最高租金4元/平米/天 区域性商业 选取最相似租金4.5元/平米/天 如果成功引入大卖场，其租金溢价可达到30%-50%的增幅 评估方法A按照6%的经验租金回报率折算出底层商铺均价为24000-27000元/平米，最高可现实价格3.6万元左右 均价生成 4元/平米/天 1460元/平米/年 全年 6%反算 24333元/平米 4.5元/平米/天 1642.5元/平米/年 全年 6%反算 27375元/平米 静态取整均价：24000—27000元/平米 6元/平米/天 2190元/平米/年 全年 6%反算 36500元/平米 大卖场成功进驻后可实现价格： 36500元/平米 评估方法A市场比较法：通过类比同区域在售项目，对评估A价格进行参考性修正 评估方法B 均价参考：25810元/平米综合运用评估A和评估B两种方法，得出项目首层静态均价；考虑溢价因素，界定最高价格 首层均价生成 首层静态均价区间：24800元/平米-26500元/平米 考虑溢价因素，可实现最高价格： 32000元/平米左右运用楼层均价生成系数，导出各楼层均价，最终折算出项目整体均价 项目均价生成 项目整体静态均价区间：18700元/平米-20000元/平米 考虑溢价因素，可实现最高均价： 24000元/平米左右 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看