协成（中国）机构—地产决策研究院
谨呈：天津嘉顺建业投资有限公司
天津静海项目前期策划
报告框架
第一部分：客户需求分析及理解 第二部分：中高端市场定位可行性分析 一、天津市整体发展概况及趋势分析 天津市城市发展小结 天津市城市发展历程 天津市城市战略 天津市城市经济 天津市城市格局 天津市城市发展趋势研判 二、天津市整体发展概况及趋势分析 整体市场环境分析 整体市场供求分析 整体市场客户分析 整体房地产市场发展趋势分析 三、静海县区域发展概况及趋势分析 区域发展概况 区域经济分析 区域产业分析 区域发展小结 四、静海县房地产市场发展分析 新房市场分析 区域客户特征分析结 区域房地产市场发展小结
五、市场增值能力分析 市场增值能力分析小结 整体市场价值支撑分析 区域市场价值支撑分析 六、典型项目分析 （案例分析及模式借鉴） （案例分析及模式借鉴） 本项目的初步定位方向 第三部分：本项目定位分析 一、项目定位综合SWOT分析 二、项目整体定位 三、项目客户定位 四、项目市场定位 五、项目产品定位 整体规划建议 户型配比建议 户型设计建议 建筑风格建议 园林景观建议 附加功能建议 产品价格建议 六、项目价格建议 七、物业服务及售楼处包装建议 第四部分：本项目营销战略初步分析 第五部分：本项目的静态经济测算
客户需求的界定
高产品力
快速回现
品牌持续
价值最大
客户需求界定： 项目层面需求：小地块开发（4万平米）通过打造高质产品，实现项目快速回现 企业层面需求：通过项目的开发实现价值最大化，并树立可持续品牌价值
小地块开发需求
后期地块开发需求
客户需求的理解
市场定位要点： 中高端刚性需求的市场定位
产品定位要点： 差异化特征的高端产品
定位要点
顾问维度客户需求的理解 抓中高端刚性需求市场，塑造项目差异化的核心竞争力，打造高质产品，实现去化速度的突破
客户核心需求： 快速回现+高产品力
核心问题界定及分析逻辑
核心问题一： 从整体市场需求维度判断本项目中高端市场定位是否可行？
核心问题二： 本项目核心价值体系如何构建？
第二部分：中高端市场定位可行性分析
天津市整体发展概况及趋势分析 天津市城市发展历程 静海县区域发展概况及趋势分析 静海县房地产市场发展分析 市场增值能力分析 典型项目分析
一、天津市城市发展分析
天津市城市发展基本观点 天津市城市发展历程 天津市城市战略 天津市城市经济 天津市城市格局 天津市城市发展趋势研判
天津市城市发展基本结论
城市经济分析：经济高速发展、二产的稳步发展、三产的优化及社会消费的提升均促进房地产发展，财富阶层的成长及品质消费的趋势将驱动客户置业的品质诉求
城市战略分析：城市地位的提高不断带动价值的提升驱动地产投资百家争鸣，城市辐射及吸附力提升，未来城市价值将不断稳步提升
城市格局分析：城市全面升级，滨海新区及中心城区周边区县价值不断提升，其功能与形象的完善需要通过大量房地产开发来实现
综合城市分析：城市各维度发展支撑房地产长期发展，城市升级与扩张将支撑产品向更高品质与高形象的方向发展
天津市简介
缘起： 天津，这个名字最早出现于永乐初年(公元1403年），为燕王朱棣所起，因这里是他到京城夺取王位时的渡口，所以起名为天津，意为天子渡河的地方。自永乐二年（公元1404年）正式设卫建城。翌年设天津左卫，转年又增设天津右卫。清顺治九年(1652年)，三卫合一，归并于天津卫。

基本指标： 面积：全市面积11,760.26平方公里（中国省级行政区第30名），市区面积4334.72平方公里。 人口：全市常住人口1,176万（2007年，中国省级行政区第27名），其中本市户籍968.87万。

发展： 位于我国大陆海岸线北部的渤海湾，拥有中国第四大的工业基地、第三的外贸港口。2009年11月10日，国务院批复同意天津市调整滨海新区行政区划，使得天津经济进入高速发展时代。天津将承办2013年第六届东亚运动会。

天津城市发展历程
城市经济、城市战略、城市格局在不同的历史阶段驱动天津发展中扮演着重要的角色，因此对天津的城市的认知也需从这三个维度展开： 从城市经济看天津：港口经济及工业积淀驱动天津经济高速发展，成为环渤海经济圈的经济中心，环渤海经济增长的第三极 从城市地位看天津：经济的高速发展驱动天津成为环渤海区域新中心及国际化临港工业城市，以中心城区和滨海新区为双核的新天津逐步形成 从城市格局看天津：城市空间外拓与郊区城市化进程的加快，驱动天津城市功能与形象全面提升，塑造一个高品质生态化的新天津
天津市城市战略
城市性质
城市定位
区域角度
自身角度
《天津市城市总体规划(2008—2020)》：对天津的城市定位为： 现代制造和研发转化基地 我国北方国际航运中心和国际物流中心，区域性综合交通枢纽和现代服务中心 以近代史迹为特点的国家历史文化名城和旅游城市 生态环境良好的宜居城市
城市地位提升带动经济高速发展，同时经济高速发展推动城市价值显现，天津已然成为“商家必争之地”
经济总量高速发展，环渤海区域仅次北京
人均GDP高速增长驱动地产进入高速发展阶段
天津市城市经济—经济概况
强大的经济总量基础及高增长速度支撑房地产市场长期发展
2000-2009年天津市国民生产总值（亿元）
2000-2009年天津市人均可支配及消费性支出
数据来源：天津市统计年鉴