2009年4月
成都华侨城项目前期策划报告内容纲要
目 标
问题界定
项目整体发展战略
项目整体定位
项目首期定位目 标
问题界定
项目整体发展战略
项目整体定位
项目首期定位
报告内容纲要整合资源，展现项目的高端差异化形象
确保住宅项目首期热销
树立“华侨城”在西南地区的品牌形象
我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向。目 标
问题界定
项目整体发展战略
项目整体定位
项目首期定位
报告内容纲要？
S：情境 C：R1,R2
Q：实现目标必须回答的问题
我们首先需要对定位面临的问题进行界定S：情境（situation）——宏观市场综述
GDP：经济实力排中国西部第一 成都的GDP指标与沿海城市存在较大的差距，但在西部城市中排名第一，且每年保持13%的稳定增幅，作为西南地区的“三中心两枢纽”（科技文化中心、商贸中心、金融中心；交通枢纽、通信枢纽 ），成都城市地位和经济实力不断增强
产业结构：中产阶层比例将日益壮大 成都以第二产业、第三产业并重城市，且第三产业比重日益增大，表明中产阶层比例将日益壮大，同时对中高端物业的购房需求将日益旺盛
城市化率：与中国发达城市相比差距较大，未来上升空间很大 成都房地产已经进入快速发展期，且与同级别城市相比差距较大，未来上升空间很大，随着城市化率提高，必将产生大量的住房需求
恩格尔系数：成都的生活水平已处于小康至富裕阶段 成都市近年的恩格尔系数在0.4以下，表明成都生活水平已处于小康至富裕阶段
基尼系数：贫富悬殊日益扩大，富裕阶层日益增多 成都市05年基尼系数已达到0.41，近年一直呈上升区域，表明成都居民收入差距将继续扩大，富裕阶层日益增多（深圳基尼系数0.34，是一个收入相对合理的城市）
GDP、产业结构、城市化率、恩格尔系数、基尼系数、人均可支配收入，以上六大指标是衡量一个城市房地产发展的重要指标。 相关基础数据均来自于当地统计局

人均可支配收入：人均可支配收入增幅与商品房价增幅基本持平 成都市01-05年，人均可支配收入(不含隐性收入）11359元/年，平均增幅8.2%，人均消费支出9642元/年，平均增幅8.8%，与近年来商品房增幅10%基本持平S：情境（situation）——成都房地产市场综述
成都房地产投资额：05年增幅达到了54%，未来的市场竞争将非常激烈 近几年成都房地产投资保持24%的较快增速，05年投资额450.54亿元，增幅达到了54%，未来的市场竞争将非常激烈
住宅供求面积、均价、空置率：供求日趋平衡、均价保持10%以上的稳定增幅，空置面积逐年下降 05年成都市（不含郊县）住宅供应面积692.94万平米,销售面积675.8万平米，同比下降1.75%，供销基本持平，均价3770元/平米，同比增长16%，05年住宅空置面积57.44万平米，空置率6.43%
宏观政策对市场影响：成都市场对政策极为敏感 受国家宏观调控影响，05年成都房地产市场供求面积走势、均价走势出现明显的波动走势，8月政府停止打压后，市场又迅速恢复到新政前的市场水平，住宅均价在10月首次突破4000元/平米，达到05年的最高点
城北住宅发展情况：城北远落后于城南、城西、城东 城北05年供应量41.75万平米，销售量45.62万平米，落后其他区域4到5倍，城北05年均价为3376元/平米，同比增幅达到26.73%，但仍落后其他区域200-500元/平米
06年一季度住宅发展情况：成都市区房价同比去年增长11.8%，为中央关注的15个城市之一 住宅第一季度均价3974元/平米，较去年12月均价3900元/平米增长1.9%，但同比去年增长11.8%
相关基础数据均来自于当地房管局、统计局

住宅主要发展环域：二至三环为主力区域，三环外区域增长迅速 二环内供应量141.94万平米，均呈负增长，二~三环供销量385.81万平米，同比增长7.22%，三环外供应量165.2万平米，同比增长291.56%S：情境（situation） ——成都市场整体消费力
整体市场/ 2000-2005年国家支持西部开发
5年来—— 中央财政性建设资金累计投入4600亿元 中央财政转移支付和专项补助资金累计安排5000多亿元 西部地区新开工建设60项重点工程，投资总规模约8500亿元 累计吸收外商直接投资90多亿美元，东部地区已有1万多家企业到西部地区投资创业，投资总规模超过3000亿元
在西部大开发政策、资金的支持下，成都作为西南地区的“三中心两枢纽”，近年来在基础配套、产业结构优化、经贸活动等方面取得了显著的成绩
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