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世联长沙宁乡别墅项目前期策划292p营销推广方案

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更新时间:2018/2/2(发布于湖南)

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文本描述
长沙宁乡项目前期策划
谨呈:湖南省新泓信实业集团
版权声明: 本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究的工作阶段划分
整体定位与物业发展建议 (中期汇报)
整体定位与物业发展建议 (终稿汇报)
市场调研阶段
项目地块查勘 区域宏观经济背景研究 房地产市场调研 政府官员访谈 专业人士访谈 一线销售人员访谈 消费者访谈
/12/31
/02/18
/12/24
项目界定及目标分析 问题结构化分析 项目机会挖掘 项目整体发展战略 项目定位 物业发展建议 开发策略
/03/20第一部分:基础资料研究研究背景客户目标——以实现项目的成功启动和持续开发为主
请世联来希望能够解决项目所有的问题,包括入市及开工的时间; 目前最大的困惑是物业类型,之前有做过规划,但是(对这版规划)没有信心,如何把目标客户吸引过去,如何落地,规划中没有落地,目前也没有清晰的认识; 希望借助世联的平台资源,如推荐设计单位、建筑风格、户型等等,泓信集团的平台资源相对有限,期望双方资源平台的交流与共享

客户语录——
新泓信集团背景
具有一定开发经验: 在湖南常德开发过3个项目,在长沙开发过项目“左 岸春天”为早期高档项目,但从未操作过远郊的大规 模项目; 以地产为核心业务: 集团以地产为盈利核心,除开发外其他公司经营如物 业管理等业务,基本无其他盈利主体;
客户目标
1、明确合理的产品定位,明确产品的目标客户对象;
2、实现项目的成功启动;
3、保证项目的可持续开发;
4、一切以市场为导向,短期内没有明确的回现要求

现实的市场条件下将主要面临什么挑战?长沙市场明显供过于求,商品房已知的市场存量供应为正常年消化量的8-10倍
后商品房供应量概数
后商品房供应量概数
长沙全市商品房累计销售894.17万㎡,同比增长29.44%,是长沙有史以来的最高年消化量

以前市场项目未消耗的存量建面已经超过3000万㎡ ; 长沙市出让的总建筑面积为1799.02万㎡,为1719.14万㎡ ,整体约3500万㎡,都约为当年市场消化量的2倍; 土地供给的无序失控导致了市场供应量激增,远远超过了市场正常的消化水平;从目前的供求关系来看,长沙在未来相当长的时间内将处于供过于求的市场状态。本项目距离市中心30.8km,近50个郊区大盘的开发将对本项目的持续开发造成威胁61610
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长沙市场正处于开发的高峰期,目前市面已确定的建筑面积近50万㎡及以上的项目将近50个;仅以上大盘确定开发的总建筑面积就超过4000万㎡,待开发面积超过3000万㎡,其与城市的距离都较本项目为近

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长沙市场目前开发的大规模项目盘点项目自身缺乏强势资源,并为高压线所分割,地块条件与多数郊区大盘相比处于劣势地位
本项目不具备优势的先天资源,从自然资源的角度评价,长沙城市近郊存在多个具有相对优势的项目; 从项目本体出发,缺乏吸引客户进行远郊置业的先天条件,即区位远郊化与资源不突出形成了矛盾冲突

长沙玫瑰园
藏珑湖上国际社区
珠江花城
麓谷锦园别墅
麓山别墅
汀湘十里
长沙市场的大盘不乏景观资源
本项目先天的景观资源
水体
坡地
远观山体,内覆植被宏观的经济大势:宏观经济形势处于下行周期,市场处于调整期; 中观的行业供求:市场将长时间持续处于供过于求的状态; 微观的竞争条件:项目先天条件与市场多数大盘相比处于相对劣势地位

基于经营层面—— 项目首先面临的是生存问题,而非盈利问题; 规避风险是本项目操作的第一目标,其次才是利润目标;
目标解析与核心问题提炼
世联对于项目开发目标的理解
基于操作层面——必须以确保项目的可持续开发作为主要目标

项目研究的核心问题
2、如何把握市场趋势,挖掘市场机会,实现项目的可持续开发?
1、如何规避风险,保证项目在激烈竞争的淡市下的安全运作?第一篇:碧桂园专题研究
。。。。。。以上简介无排版格式,详细内容请下载查看