1 [table_page] 房地产 行业动态研究报告 HTTP://RESEARCH.CSC 请参阅最后一页的重要声明 第一，新开工略有恢复，投资继续下行 1-6月份，全国房屋新开工面积8.01亿平方米，同比下降16.4%，降幅相对前五月进一步收窄2.2个百分点 从结构上看，住宅新开工面积5.67亿平方米，同比下降19.8%，商业营业用房新开工面积同比降幅为8.9%，而 办公楼新开工面积则实现了今年以来的首次正增长，增幅为3.2%。住宅单月新开工面积为1.41亿平米，同比下 降14%，降幅较上个月有所扩大，这和我们近期路演的判断完全吻合。整体而言，进入二季度，全国新开工意 愿都有所恢复，但在业态上出现分化，由于市场调整深化叠加下半年供给趋强的预期，住宅开工意愿仍处低位， 而办公楼等非住宅业态开始逐步迸发活力 图：全国房屋新开工面积 图：新开工面积分类累计同比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 1-6月份，全国房地产开发投资4.20万亿元，同比增长14.1%，增速比1-5月份回落0.6个百分点。其中， 住宅投资2.87万亿元，同比增长13.7%，增速回落0.9个百分点。单月房地产开发投资同比增长12.5%，其中单 月住宅开发投资同比增长11.4%。分区域而言，中部地区投资同比增速在连续出现3个月的快速下滑后有所企 稳，而东部区域增速依然难改下滑趋势 图：全国房地产开发投资图：分区域房地产开发投资 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 全国投资增速中枢的继续下移符合我们的判断，当前需求终端的低迷是导致企业难以在开工以及投资端发 力的核心因素，即使在三季度成交可能逐步企稳的预期下，投资的重新抬头也要更加滞后，所以凭借目前供需 请参阅最后一页的重要声明 市场演绎预计将会面临较长的等待期，目前重点城市的土地市场正在明确降温，我们继续维持在三季度投资增 速仍将继续下降一个平台的判断 第二，土地市场加速降温，溢价率回归个位数 1-6月份，房地产开发企业土地购置面积1.48亿平方米，同比下降5.8%，降幅比1-5月份扩大0.15个百分 点；土地成交价款4031亿元，同比增长8.97%，增速提升0.29个百分点。全国住宅市场调整之下，土地市场需 求依然低迷，全年房企拿地规模预计难超去年 图：土地购置面积（万平米） 图：土地购置面积累计同比 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 资料来源：统计局，中信建投研究发展部 土地市场成交量的回落也进一步促进土地价格调整，从溢价率来看，6月40个大中城市溢价率全线回落至 个位数，一线城市、二线城市、三线城市溢价率分别为4.96%、5.93%和2.19%，回顾历史，上一次重点城市溢 价率全面回落至个位数还需追溯到2011年3月，土地市场已经进入全面调整期。但值得指出的是，6月份一线 城市的土地价格骤降主要和政府出让节奏放缓有关，我们认为一线城市和部分重点二线城市在未来仍然是具备 刚性需求支撑的区域，这种城市区域分化的势头在下半年仍将继续演绎 图：土地成交均价累计同比 图：土地成交溢价率