摘要 在经济新常态下,国内经济总量増速减缓,房地产行业发展本身也趋于成熟阶段, 国内房地产库存整体偏高,尤其是H四线城市去库存压力很大。虽然20化年上半年部 分一二线甚至H线城市房价涨幅很大,但是随着新一轮的调控限购政策出台,房地产 业又将进入冬季。在此背景下,房地产企业如何预测市场,如何判断地产项目可行 性,尤其是商业地产项目的开发论证,己经尤为重要。 本文WA房地产公司X项目为例,论证其写字楼项目的可行性。本文首先总结梳 理国内外关于房地产项目可行性研究文献,并提炼出房地产可斤性研究体系框架;接 着对X项目的区域经济、区域规划及外部驱动因素进行了详细的分析,并对X项目可 能存在的公寓、酒店式公寓、写字楼H种业态进行了论证;然后从项目区位、周边配 套、交通设施、人口组成、周边商业五个方面对X项目基本情况进行了梳理,并使用 SWOT分析法对项目进行再剖析,从战略定位、客户定位、产品定位、价格定位四个 维度对X项目进行了定位;最后从外观形象、内部设计、商业服务H个方面对准甲级 写字楼的设计、招商给出了意见建议,同时从財务的角度对项目进行了经济可行性论 证,并从项目存在一定的管理风险和市场风险两个方面给出了风险规避措施。 本文理论联系实践,一方面从房地产可行性研究的概念、内容、步骤、国内外研 究等相关概念和文献进行了梳理,提出了房地产可行性研究体系架构,有利于为房地 产可行化论证提供理论依据;另一方面,通过对A公司的X项目具体案例研究,将房 地产可行性研究体系架构应用到X具体项目中,为其他房地产企业项目,尤其是商业 地产项目可行性论证提供决策参考。 关键词;房地产;可行性分析;市场定位目录 第1章绪论1 1.1研究背景1 1.2研究意义2 1.3研究内容2 第2章房地产可行性研究相关理论 4 2.1房地产可行性研究的概念和意义 4 2丄1房地产可行性研究的概念 4 2丄2房地产可行性研究的意义 4 2.2国内外房地产可行性研究综述 4 2.2.1国外房地产可行性研究 4 2.2.2国内房地产可行性研究 5 2.2.3综述小结 7 2.3房地产可行性研究基本理论 8 2.3.1房地产可行性研究的内容 8 2.3.2房地产可巧性研究的步骤 8 2.4房地产可行性研究体系构建 9 第3章X项目市场经营环境分析 10 3.1A公司简介10 3.2X项目及其预期目标 10 3.3项目所在区域市场分析 11 3.3.1区域经济分析 11 3.3.2区域规划分析 14 3.3.3外部驱动因素分析 16 3.4X项目业态论证 18 3.4.1公寓可行性论证 18西南交通大学硕±研究生学位 第V页 3.4.2酒店式公寓可行性论证 23 3.4.3写字楼可行性论证 26 3.4.4论证结果 31 第4章X写字楼项目可行性分析 33 4.1项目SWOT分析 巧 4丄1基本情况 33 4丄2SWOT分析 35 4.2项目定位分析 % 4.2.1战略定位 % 4.2.2客户定位 37 4.2.3产品定位 38 4.2.4价格定位 39 4.3项目技术可行性 40 4.3.1外观形象 40 4.3.2内部设计 41 4.3.3商业服务 44 4.4项目经济可行性 46 4.4.1项目投资估算 46 4.4.2项目收益估算 52 4.5项目风险与对策 58 4.6可行性分析小结