研究范围界定---地块特征
北区
南区
地块为中等规模住宅项目，局部（沿街）为商业用地，沿街面长，但均属待规划道路，再根据地块初规指标，本案将研究范围扩大到沿街底商。

研究范围界定---开发特征
大同市场又一新作，大体量属公司首创
目标明确，更关注项目利润和消化速度
为规避风险住宅作为关心的第一要素
开发经验有限，未曾涉猎住宅之外
研究范围界定---住宅
[居住]
目的：地块物业发展定位
解决问题的系统方法:
四位一体定位方法
项目定位
选择研究方法
思维导图
开发愿景分析
市场背景分析
地块条件分析
物业发展定位
物业发展建议
壹
开发愿景分析
明确努力方向
客户特征
核心问题
目标排序
利润最大化回现规避风险、公司品牌
设想
1、产品符合市场需求。解读：以需求定产品，规避风险。

2、做差异走中低端。解读：对项目形象期待较高，提高消化速度。

3、尽可能提高容积率。解读：为保证利润最大化，满足最大容积率。

困惑
为达到目标，本项目应该如何规划？
问题：如何实现符合市场需求与利润最大化最佳结合的物业规划？
开发愿景
贰
市场背景分析
做到知己知彼
宏观市场
竞争市场
需求市场
地域与人口
大同市位于晋冀陕蒙交接，东有北京、南有太原石家庄、西面有呼市，200到300公里半径圈中心位置上的最大城市，总面积14176平方千米。总人口316万人（2007年）
交通
大同市是北方重要的铁路交通枢纽和货运编组站。京大、大运、大呼高速公路使大同升级为国家干线高速公路上重要的交通码头。大同物流网络以铁路、高速公路为主，机场为辅。

大同是中国历史文化名城，古称平城、云中、辽代改名为大同。

大同发挥名城、区位、资源三大优势，对大同历史文化资源、旅游资源、煤炭矿产资源以及区位交通资源合理利用时大同发展成为资源形城市的指导思想
大同是“中国煤都”
大同地区是国家重点旅游区之一，附近有五岳恒山、悬空寺，应县木塔，市内有九龙壁、上下寺等知名建筑。

能源重化工基地，位于山西省北部，受京津和环渤海经济圈影响，区位优势明显，为华北地区交通枢纽之一
宏观市场---概况
房地产开发：全市地区生产总值从2007年的517.04亿元增加到2011年的842.59亿元，年均增长10.96%；
全社会固定资产投资从214.79亿元增加到664.91亿元，累计完成2172.4亿元，年均增长32.64%；
2011年全市地区生产总值为842.59亿元
2011年全社会固定资产投资从214.79亿元增加到664.91亿元
大同市目前的房地产市场发展程度与经济水平较为相称，房地产市场有一定的刚性需求，比较有发展潜力
宏观市场---经济状况