复地湖滨广场住宅项目汇报稿 天津事业部 2011/03 谨呈：复地地产 谨呈：复地地产 Part 1 总体定位方向 总体定位 3 定位策略 ‖ 整体定位 3 空港首席新法式生活滨湖城 定位理念：生态宜居、法式生活、滨湖社区 树立高端空港形象，“空港首席住区“ 创造浪漫生活典范，“新法式建筑群” 引入生态宜居概念，“滨湖景观大宅” 创新联庭别墅 情景公寓 LOFT 平层酒店式公寓 产品定位 住宅组团 酒店式公寓组团 住宅及酒店式公寓组团定位 根据地块性质，结合复地容积率平衡需求得出如下方案 档次定位 住宅产品 酒店式公寓 多层洋房类产品别墅化、小高层产品私密化舒适化 酒店式公寓类产品住宅化，改民用水电，通煤气 项目整体品质高端化，小高产品高于温莎堡档次，联庭别墅产品略低于温莎堡别墅产品； 通过与温莎堡不同类型的产品实现竞争差异化，全面掌握空港板块商品房市场的话语权；其中住宅部分小高层产品高于温莎堡普通住宅类型产品，联庭别墅产品略低于温莎堡别墅类产品；酒店式公寓产品快速去化为项目大体量商业开发提供稳定的现金流保障。 定位猜想 ‖ 背景认知 6 国际级大型产业区 居住环境较差、配套设施不完善、产业积聚不断增强、经济发展迅速 产业发达但居住不便利 五大经济产业，汇集大量高素质产业工人在此工作 汽车4S店、酒店率先启动，相关居住生活配套并不完善， 普通住宅、别墅、酒店式公寓，都处于中低端。 【空港，现状】 定位猜想 ‖ 背景认知 城市名片远洋地产 第一个进入空港进行开发的全国知名大型开发商。 首个项目远洋新干线，定位中低端。万科地产 全国最大的房地产开发企业。 空港内首个项目万科新里程，是保障性住房，定位低端。海航集团 全国知名大企业集团，对空港建设具有敏锐的洞察力。 首个项目大通YOHO湾，酒店公寓产品，定位中端市场。万通地产 作为经验丰富知名房企，已经将滨海新区作为集团战略重点。 首个项目万通金府国际，酒店式公寓，却定位中端市场。 【空港，现状】 园区内开发商档次较高，但对空港采取“试水心态“，整体不作为 定位猜想 ‖ 背景认知 8 区域内缺乏真正的精品住宅 定位中低端商品住宅、为产业工人提供的限价房、适合投资的公寓、商务独栋别墅 商品住宅没有真正的领导者 远洋新干线，空港内商品住宅的“老大”已经很多年。 借北京远洋新干线之名，取空港内中端商品住宅之利。 而单凭远洋地产一家，无法改变空港现实现状。 【空港，现状】 定位猜想 ‖ 定位假设 9 要挖掘复地在空港综合优势 “温莎堡+滨湖项目”75万平米体量， 傲视群雄。 在认知了空港的“现状背景”， 我们就有了疑问，复地在空港仍将是“区域开发的跟随者”吗？ 定位猜想 ‖ 定位意义 10 中低端的市场形象必须改变 传统产业园区的印象，居住环境差、生活方式有限、娱乐配套缺乏 中低端住宅，保障房成为空港区域启动产品，没有对形象提升产生积极作用 不进则退、不变则废 创新理论的鼻祖约瑟夫·熊彼德指出，经济发展的根本动力在于创新 市场环境时刻都在变化，需要我们以变应变；如果视而不见，就会面临出局 在如火如荼的城市建设中，复地如果继续保持现状，势必被市场所遗忘 【如果要成为领袖，于空港】 定位猜想 ‖ 定位意义 11 与复地温莎堡必须要实现错位竞争。 复地温莎堡品质较高，高层+洋房+别墅已经是空港区域品质的代表 但产品线较短，本项目应与温莎堡采取错位竞争策略，实现优势互补 本项目小高产品高于温莎堡普通住宅产品，洋房类产品略低于温莎堡别墅产品 对内竞争、对外竞合 对内，复地应确立市场领导地位，以成熟产品线成为空港高价值代表 对外，复地与空港其他开发企业共同造势，合力提升空港生态宜居形象 总之，复地应全面掌控空港板块商品房的话语权。 【如果要成为领袖，于空港】。。。。。。