2008高层豪宅凤凰城项目近期策略建议书 目前急需解决的问题 重新树立项目形象并进行有效推广，首先要做的就是尽快确定项目代言人，在此之前一应宣传资料都不与更新，推广活动暂缓，避免项目信息传达混乱！ 抓紧时间进行样板房设计和施工，在此之前项目推广暂缓，以免造成资金浪费！ 调整项目定价体系，优化销售环节！ 后续工作计划需要根据现场实际情况进行及时调整，我们会在以后的方案中呈报！！ 关键词“差异化”、“强势” 关键举措： 角色区分 用围墙、地块广告牌、灯光字、条幅等标识系统，进行了项目地盘的包装，突出招远第一大盘气势； 建立新的物业标准 深入挖掘项目核心竞争力，从规划、园林、户型、景观、生活、服务等方面与竞争对手进行点对点分析， 建立第一强势意向 全力打造招远第一豪宅的定位，招远市档次最高、环境最适宜、配套最完善、建筑形态最具标志性的城市居住社区 地王之上，五星园林官邸 豪宅项目不同于常规项目的四大区别 常规项目豪宅项目 功能以居住需求为前提 关注与竞争个案的产品差异化 直面区域市场竞争的比较定位 功能超越居住需求 面对未来，基于城市发展趋势 反映城市价值的标杆定位 四大区别之-[项目定位]-“做什么？” 常规项目豪宅项目 购买需求广泛，希望面面俱到 价格是第一标准 摇摆不定的散户心态 看中产品的唯一性 没有心理价位，只有价格排序 消费行为受市场影响小 四大区别之-[客户定位]-“卖给谁？” 常规项目豪宅项目 依托区域体系 硬件设施与区域配套的叠加价值 硬件成本+期望利润=售价 基于城市价格高地 建立自身价值体系与价格标杆 附加价值感知大于实际成本感知 四大区别之-[价格定位]-“多少钱？” 常规项目豪宅项目 强调产品与区域卖点 大众立体营销 迎合主流市场需求 市场标杆强势形象 整合营销、圈层营销 观念引导、创造需求 四大区别之-[形象定位]-“怎么卖？” 总攻略 形象表达 全面拔高 展示 推广 售 楼 处 样 板 房 现 场 包 装 平 面 表 达 物 业 命 名 媒 体 功 略 活 动 功 略 客 户 功 略 物 料 功 略 销售 启 动 区 策 略 星 级 服 务 推 售 策 略 重塑区域价值 客户挖掘与引导 形象（Image） 气势宏伟的 富冲击力的 凤凰城，地王之上，五星园林官邸文化高知阶层圈，尊贵血统 经典人文 招远精英人士选择的居住区！ 园林官邸，凤凰山公园就在窗前； 城市氛围，但与喧闹保持一定的距离； 便捷交通，生活宜居之所 自然、城市、人文超然之上 生态的 目标客户多为成功人士，因工作压力大对可以放松身心的居所有偏好。 表现南侧凤凰山公园的优势自然资源，放松身心的宜居之地 形象表达 全面拔高 展示 推广 售 楼 处 优 质 建 材 现 场 展 示 物 业 命 名 平 面 表 达 媒 体 功 略 活 动 功 略 客 户 功 略 物 料 功 略 销售 启 动 区 策 略 星 级 服 务 推 售 策 略 展示原则： 1）售楼处软硬结合的展示一方面体现气势和氛围，另一方面通过硬件产品建材、后期物业服务的展示做为建立客户信心的第一站； 2）工程现场大气势包装，样板房现场体验增加客户对项目真实感知； 总攻略 重塑区域价值 客户挖掘与引导。