Contents
项目分析
销售时机与条件篇
产品研究篇
项目地块研究篇
客户分析篇
宏观市场分析篇
项目总体定位篇
第二部分项 目 分 析
宏观市场分析篇
宏观调控对整体影响
整体成交量下跌
整体成交均价下跌
供应量急剧上升
全市整体供大于求局面严重
单位：平方米
315万
92万
回归理性的需求并没有遇上回归理性的供应
市场严重疲态下的佼佼者！
具有其稀缺性资源的区域板块
特性 不可再生性 不可复制性
1、优越的地理位置 2、临江、临公园或大型绿地 3、传统高尚地段 4、人文底蕴深厚地区 5、经济发展源头或中心
总结：
上海房地产市场整体走势就近阶段而言将继续呈现下滑趋势，但拥有其稀缺资源的板块区域的发展走势将表现为稳中有升小幅上涨，尤其是板块内高档楼盘所受的抗性也是相当有限的
高档住宅板块分布图
长宁古北板块 均价：22000元
徐家汇板块 均价：24000元
卢湾新天地板块 均价： 39000元
南外滩板块 均价：21000元
北外滩板块 均价：25000元
陆家嘴板块 均价： 37000元
1、各板块分析
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
该板块指虹口区内的沿江楼盘，突出江景这一卖点并借助区域规划的利好已逐渐成为上海又一高档生活社区。区域内生活配套设施成熟、交通较为便利
代表个案
白金府邸、耀江国际广场
区域均价
24500元/平方米
主要客源
由于该板块主要以抄作滨江概念为主区域，宏观调控之前主要客源均为上海本地及浙江区域的投资、投机客户，且换手率较高
区域均价
借助景观和该区域土地的稀缺性，陆家嘴板块楼盘已成为目前上海楼市均价最高的区域之一，但板块内的楼盘价格差异比较明显，视楼层和景观的好坏而定。 售价方面：区域整体市场价格在25000－50000元/平方米不等。 租赁方面：140平方米左右的小面积两房租赁市场形势较为喜人，市场平均租赁价格在1800－2500美金/月之间
3、陆家嘴板块——与本区域最有关系性、互动性
4、本项目所处板块
代表个案
家化滨江园、香园
区域均价
16800元/平方米
家化滨江苑
香园
本板块与其他板块之间价值研究
可比度较高
具有一定差距
差距明显、可比度低
具有完全可复制条件甚至超越
房型配比：
主力房型段
主力房型段分布：
总结：
从宏观上看，目前上海高档住宅市场增势已逐步加快，但由于身处不同区域的高档住宅还是具有各自的区位概念和产品开发理念，因而竞争并不是同质化的，再加上加入WTO后高层次客源绝对数量的增多。因此，目前开发高档住宅市场仍有相当大的市场空间，此时正是开发精品高档商品住宅的大好时机。 同时应当看到，本区域与其他板块相比，特征并不突出，优势并不明显，而本项目最佳解决方案则是怎样创造市场价值、提炼产品自身的优越性
反思一：过多透支滨江概念； 反思二：各楼盘垂直与水平价差偏离过大的问题始终无法解决； 反思三：楼盘普遍注重外部江景，弱化了内部景观设计； 反思四：注重室内独立空间，而忽视公共共享空间； 反思五：急功近利忽视建筑细节美化； 反思六：各楼盘内部户型大同小异，缺乏创新； 反思七：忽视装修质量控制，导致“精装修”徒有虚名
5、现有滨江楼盘“七大反思”——。