岱山竹屿新区项目产品优化建议 CHINASTAR 华星2012年5月31日 第一部分 城市解读 研究思路 第二部分 项目解读 第四部分 客群解读 第五部分 优化建议 第三部分 市场解读 3 一、城市解读 岱山环境优美，地理位置重要，但人口导入、固定能力较弱，近年人口逐年减少。 城市概况岱山县位于浙江省舟山群岛中部，是全国12个海岛县之一，系省级风景名胜区，素有“蓬莱仙岛”之美称。 岱山地处大陆海岸线和长江“黄金水道” “T”型交汇的咽喉要冲，是长三角对外开放的海上门户，上海国际航运中心洋山深水港航道穿越县境。 2004年末全县户籍总人口197253人；2005年末全县户籍总人口195019人；2010年末全县户籍总人口191061人（男性94748，女性96313），总户数为81094户。 岱山经济仍在高速发展期，结合国际通用衡量标准，岱山房地产市场仍可快速增长，其市场消费主要以生存需求向改善型需求为主。 城市经济 大于8% 宏观经济增长与房地产发展关系 小于4% 4-5%5-8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 根据相关理论和国际通用衡量标准判断，岱山房地产市场发展迅速，仍在快速发展期。 第二产业近年发展迅速，第三产业比例萎缩，城市发展水平落后于经济发展，影响人口导入，难以聚集、固定高素质与高收入人群。 城市经济 2006年和2011年三次产业增加值结构图 区域长远规划及其优异，岱山将在西南部重点发展临港制造业，但尚未建立明确时间表，短期内执行可能性较小。 城市规划 浙江舟山群岛新区是国家一项做深做强海洋经济的战略决策。作为中国首个群岛新区，2011年3月14日，舟山群岛新区正式写入全国十二五规划，规划瞄准新加坡、香港世界一流港口城市，要拉动整个长江流域的经济。2011年6月30日，国务院正式批准设立浙江舟山群岛新区，舟山成为我国继上海浦东、天津滨海和重庆两江后又一个国家级新区，也是首个以海洋经济为主题的国家级新区。 整体规划方案中，岱山岛西南部，将依托现有船舶修造企业和船舶配件生产企业，重点发展船舶修造、船舶配件等船舶工业和临港装备制造业，进一步壮大产业集群。 跨海大桥的建立，将岱山从孤岛带入半岛时代，区位优势凸显，提升交通环境，增强区域经济活力。 城市规划 上海东海大桥全长32.5公里，起始于上海南汇区芦潮港，直达浙江嵊泗县小洋山岛，采用双向六车道高速公路标准设计和建设，设计时速80公里小时 岱山城区东移，但受限于自然条件，城区规模较小，且目前区域内可供建设土地稀缺，未来发展空间有限。 城市空间 岱山老城 岱山新城 城市解读总结 长期规划利好，短期难以实施 经济快速发展，产业结构失衡 城市空间狭小，人口难以聚集 城市发展空间有限，中高端项目支撑力弱 11 二、项目解读 项目位于新城西北角，偏离城区核心地带，且毗邻山体，周边缺乏发展空间，属尽端式用地，未来难以借势发展。 项目区位 岱山老城 岱山新城 本案 项目东临主干道，且毗邻公安局和待拆迁的化纤厂，商业客群偏少，且受绿化带阻隔，短期内商业主要依赖项目自身住户。 商业环境 衢山大道 本案 公安局 太阳城 （一期） 化纤厂（待拆迁） 三、市场解读 定海区 临城新区 普陀区 秀山岛 岱山岛 老城区，配套齐全，土地资源相对有限以周边供应为主，多层、小高层、高层等，房价12000-16000元/㎡ 临城新区，市政府所在地，未来新城区，主要供应量之一，多层、高层、排屋等，房价11000-15000元/㎡ 普陀区（东港、沈家门、朱家尖），旅游度假区为主，最大供应量区域，高层、别墅等，房价11000-23000元/㎡不等 秀山岛，人口稀少配套较少，旅游度假地产为主，物业类型以别墅较多，房价公寓6000-11000元/㎡，别墅10000元/㎡ 岱山岛，较大供应区，物业类型多层、小高层较多，房价6000-8000元/㎡；少量别墅，房价12000-13000元/㎡ 舟山房地产市场板块区分明显，项目所在的岱山岛为舟山住宅市场较大供应区，房地产市场发展迅速。。。。。。