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工作任务
à受北京凯晨置业有限公司委托，对青岛凯莱酒店改造项目提供发展策略
和顾问服务
13.8拟定容积率
44,600平米规划商品住宅
60,000平米
（酒店和商业）规划公建面积
104,600平米地上建筑面积
7,616平米用地面积
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研究思路
基础研究
发展机遇定位策略
基地分析
竞争分析
市场研究
项目角色整体定位
物业关系
处置策略分物业定位
设计建议
财务测算
开发策略
参考案例
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报告摘要项目背景
项目历史前身为青岛环海凯莱商务酒店，是较早进入青岛的国际酒店品
牌之一，在青岛享有广泛的认知度
地段价值
毗邻五四广场——青岛的标志性建筑
俯瞰奥帆基地、滨海广场、浮山湾…
身处繁华成熟的香港中路商务区
未来发展成为海岸线上的双塔造型标志性建筑
以精致的发展组合和高端市场定位为标识
独特标识
获取良好的投资收益，取得物业的稳定增值
推广企业开发品牌，商业地产开发的又一力作
开发目标
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报告摘要发展机遇
国际管理集团的积极进驻和
关注
地段、海景资源、建筑标识
的三个明显优势
距交通枢纽方便
商务氛围浓厚
周边配套设施完善
景观条件优越
酒店
山东路以西商圈氛围较弱，
不适宜发展大型商业
需要挖掘自身的特色和主题
提高商业竞争力
可视性好
车流量大、人流量少
沿街的展示面长
东海路上多个物业具有鲜明的
建筑特色
商业
走向国际化大都市
的青岛
亟待崭新的城市形
象中心
青岛对外展示的窗
口
香港中路：
国际化程度高
外向型区域
高端化趋势
商务环境成熟
土地稀缺化
城市环境优越
现有市场有很大的产品提升
空间
未来项目竞争力较弱
无遮挡一线海景
距海边步行距离300米
青岛标志性地段
面宽大、进深短的用地条件
住宅
城市发展机遇区域发展机遇市场机遇地块条件物业
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报告摘要项目角色
青岛的新形象中心青岛的新形象中心
北方的滨海地标北方的滨海地标
五四广场
奥帆基地
音乐广场
浮山湾
市政府
香港中路
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报告摘要分物业主题
住宅
商业
酒店
物业发展主题
半岛府邸半岛府邸
精品广场精品广场
白金五星级酒店白金五星级酒店
100%104,600地上建筑面积
46%48,000酒店（含服务式公
寓）
11%12,000商业
43%44,600住宅
比例规模（平米）物业类型
物业
规模
建议
物业
规模
建议