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世邦魏理仕天津复地浦和中心项目发展顾问报告(145页).rar

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更新时间:2018/10/7(发布于天津)

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文本描述
天津复地浦和中心项目发展顾问报告
基础分析
商业市场研究
商业竞争分析
商业需求分析
定位分析
商业空间设计建议
招商策略建议
天津城市概况
地块分析
天津城市概况
地理概况
地处华北平原东北部,东临渤海,北与首都北京毗邻;市中心距海岸50公里,离首都北京120公里
中央直辖市之一
城市定位:“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” - 《天津市城市总体规划(2005━2020年)》
海河是中心城区和滨海新区的纽带。天津市政府计划用10年到15年的时间,将海河建设成为国际一流的服务型经济带、文化带和景观带
城市总面积为11,760平方公里,其中市区面积:178平方公里
行政区划包括15个区、3个县;分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域
天津市区图
背靠北京,面向渤海的优越地理位置
城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市
充足的经济发展空间
强劲的城市发展动力
天津城市概况
历史概况
天津600余年的建城史中经历了以下发展阶段:
老城厢
法租界
现在的天津市区
滨海新区
悠久的建城史、早期北方工商业中心
经过停滞、恢复后,迎来高速发展期
前所未有的经济高速发展机遇
城市遗产的继承及大规模新城的建设
天津城市概况
人口概况
2006年底常住人口1075万人,户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人
整体天津人口呈现小幅增长,但天津本地人口小幅下降,人口增长主要来自于外来人口的迁入
天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显,人口重心继续向东南方向移动,滨海新区的人口规模快速扩大,显著快于市内六区,和平区、红桥区两地人口负增长
《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出, 2020年常住人口控制在1350万人,城镇人口1210万人,城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。

天津外籍人口总数4万人,其中2万人是常住人口,以韩国人和日本人为主
就业需求和消费能力增加,推动商务和商业设施的发展
商业和商务区格局不断变化
城市化进程加快
外来人口不断增多
人口分布向城区外围扩展,滨海新区、泰达开发区人口增长加快
天津城市概况
经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元,期间年均增长率约为14%,明显高于全国的同期增长水平
人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元,按照世界银行2002年标准,天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平,在全国31个省(自治区、直辖市)中,成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区
固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同,与去年同比增长27%,2000年到2005年期间,年均增长率达到18%,显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势
在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下,天津经济有望在今后5-10年进入高速发展阶段
经济概况
天津城市概况
近几年来,天津各行业实现协调发展,第一产业在国民经济比重逐渐降低,第二、三产业增长速度较快,已经成为国民经济的主导力量。2006年各产业所占比例分别为2.7%,57.3%,40%
2000年到2006年期间,天津市合同外资投资额从46.0亿美元增长到81.1亿美元,年均增长率为9.9%;实际直接利用外资额从25.6增长到41.3亿美元,年均增幅为8.3%
2003年前天津外商投资增长速度较快,2003年受非典的影响,外商投资下降到近年的最低水平,但2004年后外商投资又迅速回升
新批准外商投资企业整体上呈上升趋势,截至2006年底,在津外资企业数量达近万家,其中世界500强企业达127家,显示了天津对大企业的强大吸引力
经济概况
第三产业比重的提升和外资企业在津投资的额度和数量的增加,进一步刺激了天津商业零售业的消费
天津城市概况
天津社会消费品零售总额从2000年至2006年的平均年增长率为10.7%。2006年天津社会消费品零售总额达到1356.79亿元,占同期天津国内生产总值的31.3%
由于天津市GDP近年来快速增长,但对于北京50%的比例,其社会消费品零售总额占GDP比例较低,天津市商品零售市场具有较大的发展潜力
天津居民消费价格指数从2000年至2006年,平均在100以上,尤其在2003年后,连续四年高于100,这说明,天津市经济已经迈入快速发展轨道,市场消费价格表现日趋活跃
同时在2006年社会消费品零售额构成比例中,批发零售贸易业占天津市整体社会消费品零售总额比例最高,达84.2%
经济概况
天津社会消费品零售额整体快速上升趋势,并且发展潜力巨大,同时批发零售成为天津商业市场的主要发展支柱