津滨发展卫南洼项目策略顾问报告初稿(第一部分：基础研究)
宏观环境与城市发展 地块价值分析 物业市场分析 物业需求研究 参考案例研究
宏观环境和城市发展
资料来源：天津市政府
宏观环境和城市发展
地理位置优越：天津是环渤海、京津冀经济区的地理中心。北部与北京相接，两城市中心相距120公里。东临渤海，是北京的海上门户。 城市功能定位：四大直辖市之一、北方经济中心。滨海新区是国家重点开发的三大经济引擎之一。区域享受比上海浦东、深圳及东北工业基地更优惠的政策。 城市现状：总面积为11,760平方公里；截至2008年底，全市常住人口1,176万人；城市由市区、近郊区、远郊区和滨海新区4部分组成。 中心城区：总面积4,334平方公里，人口总数387万人，由和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区组成。 滨海新区优势：滨海新区成立于1993年，包括塘沽区、汉沽区、大港区三大行政区域，目前面积2,596平方公里，占天津国土面积的22%，是市区面积的14倍多，产业发展土地资源充足。

城市概况
市区
滨海新区
近郊区
远郊区
本项目
城市高速经济增长的惯性是发展的基础
天津目前城市地位
2020年的天津
2008年，GDP达到6,354亿元，同比增长16.5% 2000-2008年，第二、三产业增速分别为20%和15%。 常住人口1,176万人。

GDP达到9,500亿，年均增长12%。 到2020年，第二、三产业年均增速分别保持14%和13%。 常住人口1,350万人。

在国家发展战略指引下，依托京津冀一体化的空间规划，引导城市向大都市化发展
作为国家战略，面对众多竞争城市和区域，政策支持是区域快速崛起的关键
北方经济中心、国际港口大都市
宏观经济和城市发展
经济发展
政策支持
规划引导
滨海新区开发加速天津产业聚集，提升天津经济地位
滨海开发
经济环境
发展方向
天津作为北方经济中心的经济体量和聚集能力有待提升，未来10年是天津崛起关键阶段。 固定资产投资和外商投资的急速增长是经济持续增长的动力。 巨大的人口基数是消费持续活跃的保障。

现状经济地位
数据来源：国家统计局
宏观经济和城市发展
经济环境
经济增速全国第一。 2008年，尽管受到全球金融海啸的影响，天津经济依然保持强劲增长，GDP增长16.5%，达到6,354亿元，增速位列全国首位。 按可比价格计算，2000-2008年期间年均增长率约为14%，各年增长率明显高于全国的同期增长水平。

天津经济显示出巨大的经济增长后劲。

经济增长
宏观经济和城市发展
第二产业已成为主导产业，制造业基地已初具雏形。 第三产业在国民经济中的地位也将更加重要和关键。

数据来源：天津统计局
经济环境
2008年，天津市第一、二、三产业经济增长速度分别平均为3.1%、18.2%和14.7%。

第一产业
第二产业
第三产业
发达国家和地区的经济中心，第三产业普遍比率高达80%以上 遵循国际成熟经济中心发展趋势，第三产业将在天津产业构成中占主导地位 根据规划文件，2010年第三产业占GDP比重将达50%，2020年将达60%。

宏观经济和城市发展
数据来源：天津统计局
产业结构调整
经济环境
固定资产投资拉动经济增长。2008年天津全社会固定资产投资完成3404.1亿元，占全年GDP的53.5%，增速达到42.5%。 房地产是投资重点。2008年，全市房地产投资654亿元，占固定资产投资的29.4%。

宏观经济和城市发展
外商投资力度呈增长趋势。 2001-2008年，全市直接利用外资合同额年均增幅30.4%；实际直接利用外资额年均增幅为35.4%。 外商投资企业数不断上升。2008年，在津外资企业数量近万家，世界500强企业130家。

投资拉动
数据来源：天津统计局
经济环境
基础设施及房地产投资力度加强，城市载体功能增强，对相关产业产生拉动作用。

外资制造业投资规模加大会带来相应的配套服务企业的增加，从而带来对办公物业需求的增加。 大量外籍人员的进驻，也将增加对酒店、住宅等需求。

消费品市场蕴藏较大发展潜力。2008年天津社会消费品零售总额达到2000亿元，占同期天津GDP的34%，增速为24%。

未来经济快速增长，可以预期区域收入水平及消费能力将得到快速增加。

数据来源：天津统计局
宏观经济和城市发展
经济环境
消费拉动
2000-2008年天津城镇居民人均可支配收入和消费性支出持续增长，年均增长率分别为11.6%和9.8%左右。

随着城市配套设施的完善和外来人口的增加，会推动收入及消费能力的增长，进而对商业及餐饮住宿设施需求增大。

数据来源：天津统计局
宏观经济和城市发展
2008年新区GDP突破3,102亿元，增幅23%。 滨海新区GDP增速快于全市4-5%。 滨海新区GDP占全市产值比重由2000年的33.6%上升至46.8%，是全市经济增长的最大引擎。

滨海开发
经济环境
滨海新区开发开放为天津城市经济带来新的增长空间。

滨海新区工业优势明显，整体发展后劲足。 滨海新区第三产业发展速度也非常快，2003-2008五年平均增速达到了25.6%，超过了天津市的平均增速，尽管如此，第三产业占GDP的比重还不到50%，未来增长潜力大。