天津中心项目发展顾问报告（终稿）呈交:天津复地浦和发展有限公司2007年4月 基础分析 商业市场研究 商业竞争分析 商业需求分析 定位分析 商业空间设计建议 招商策略建议 天津城市概况 地块分析 天津城市概况 地理概况 地处华北平原东北部，东临渤海，北与首都北京毗邻；市中心距海岸50公里，离首都北京120公里 中央直辖市之一 城市定位：“国际港口城市、北方经济中心和生态城市” － 《天津市城市总体规划(2005━2020年)》 海河是中心城区和滨海新区的纽带。天津市政府计划用10年到15年的时间，将海河建设成为国际一流的服务型经济带、文化带和景观带 城市总面积为11,760平方公里，其中市区面积：178平方公里 行政区划包括15个区、3个县；分市区、近郊区、远郊县和滨海区四个区域 天津市区图 背靠北京，面向渤海的优越地理位置 城市定位为北方经济中心、国际港口城市、生态城市 充足的经济发展空间 强劲的城市发展动力 天津城市概况 历史概况 天津600余年的建城史中经历了以下发展阶段： 老城厢 法租界 现在的天津市区 滨海新区 悠久的建城史、早期北方工商业中心 经过停滞、恢复后，迎来高速发展期 前所未有的经济高速发展机遇 城市遗产的继承及大规模新城的建设 天津城市概况 人口概况 2006年底常住人口1075万人，户籍人口946.31万人。市区人口为384.57万人 整体天津人口呈现小幅增长，但天津本地人口小幅下降，人口增长主要来自于外来人口的迁入 天津人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东南方向移动，滨海新区的人口规模快速扩大，显著快于市内六区，和平区、红桥区两地人口负增长 《天津市城市总体规划(2005年-2020年)》提出， 2020年常住人口控制在1350万人，城镇人口1210万人，城镇化水平达到90%。中心城区和滨海新区核心区的城镇人口规模为630万人。 天津外籍人口总数4万人，其中2万人是常住人口，以韩国人和日本人为主 就业需求和消费能力增加，推动商务和商业设施的发展 商业和商务区格局不断变化 城市化进程加快 外来人口不断增多 人口分布向城区外围扩展，滨海新区、泰达开发区人口增长加快 天津城市概况 经济高速发展。天津GDP从2000年的1639亿元增长到2006年的4338亿元，期间年均增长率约为14%，明显高于全国的同期增长水平 人均GDP突破5,000美元。2006年天津市人均GDP达到5177美元，按照世界银行2002年标准，天津市经济发展已达到上中等收入国家平均水平，在全国31个省(自治区、直辖市)中，成为继上海、北京之后第三个人均GDP达到5000美元以上的地区 固定资产投资稳步上升。2006年前9个月天津市全社会固定资产投资达到1334.9亿元同，与去年同比增长27%，2000年到2005年期间，年均增长率达到18%，显示了天津全市固定资产投资保持了高位平稳运行的态势 在国家大力发展政策、奥运会、滨海新区建设、金融创新政策等诸多利好因素的推动下，天津经济有望在今后5－10年进入高速发展阶段 经济概况