以中原思想,树立公寓市场标杆
报告目录
PART-1市场研究
PART-2项目解读
PART-3客群定位
PART-4项目定位
PART-5营销战略
PART-1 市场研判
竞争市场分析
单身公寓市场分析
酒店式公寓/单身公寓市场供应大增,竞争激烈,供求关系较为严峻。
集中分布老三区中心以及鄞州中心区等成熟地段,内部竞争激烈。同时,郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差,竞争处于明显弱势。
酒店式公寓更依赖成熟地段、服务以及配套,是单身公寓中的高级形态。
受“90 70”政策影响,酒店式公寓/单身公寓的过渡性居住功用面临二房、小三房冲击,更倾向投资性需求,需进一步体现投资价值。其中对普通单身公寓的冲击要大于酒店式公寓
整体走势
区域分布
产品分析
“90 70”影响
综述
整体走势
区域分布
产品分析
“90 70”影响
08年酒店式公寓/单身公寓继续放量,供求关系较为严峻
数据来源:宁波中原/透明售房
07年酒店式公寓/单身公寓大放量,07年供应4100套,消化约3200套,乘着楼市大好的背景,整体供销两热。
受“90 70”政策以及“办公变脸”影响,08年酒店式公寓/单身公寓量继续放量大增,预计供应在4500套左右,政策从紧以及观望愈浓影响,消化能力难以大幅上升,总体呈供略大于求态势
汇豪天下
东外滩花园
威斯汀中心
江南一品
联盛广场
明天广场
城市花园单身公寓
壹爵
盛世天城二期
奥林80
半岛华府酒店
春天彼岸
城市中心及鄞州中心区等成熟地段酒店式公寓/单身公寓持续放量,竞争激烈。同时,郊区酒店式公寓/单身公寓先天地段条件差,竞争劣势更为明显
整体走势
区域分布
产品分析
“90 70”影响
嘉华soho
泛亚国际
英郡
城市之心
世纪东苑
酒店式公寓相较于普通单身公寓更依赖突出的地段、配套以及周到的服务,投资功能为主,是单身公寓中的高级形态
整体走势
区域分布
产品分析
“90 70”影响
“90 70”政策下小户型供应增加
低总价优势
交通优势
配套优势
居住成本相对高
适合单身
总价相对不高
社区氛围浓
居住成本低
可作为婚房
“90 70”政策下小面积竞争白热化,酒店式公寓/单身公寓将更偏重投资功能,过渡性居住功能被小面积住宅代替。同时对普通单身公寓冲击将远大于酒店式公寓
投资、过渡性居住功能兼具
70-90平米小二房、小三房供应增加
单身公寓增加
整体走势
区域分布
产品分析
“90 70”影响
竞争市场分析
单身公寓市场分析
酒店式公寓发展评价
宁波酒店式公寓发展较晚,目前处于快速发展期,成熟商务地段是培育酒店式公寓的基础。
老三区中心区地段倾向高档次的顶级酒店式公寓定位,鄞州中心区产品以及定位相对丰富。
近期鄞州中心区为热点发展区域,竞争和机遇同在。
目前已售或在售的酒店式公寓,租赁情况或销售情况较好,发展潜力看好。但未来竞争加剧,需抱理性谨慎态度
本项目竞争选定
根据本项目所属区位、物业基本特征(酒店式公寓、含酒店以及商业配套),结合相似地段、相似客群、相似产品的竞争原则,本项目的直接竞争锁定为鄞州中心区板块,以酒店式公寓项目为主
目前主要参考楼盘
南苑国际
万达城市之心
未来主要竞争项目
联盛广场
明天广场
壹爵
联盛广场
明天广场
壹爵
城市之心
南苑国际
本案
三江口核心区
鄞州中心区
位置:天童北路和鄞县大道交叉口南苑国际A栋
发展商:宁波南苑置业
楼盘形态: 29F板式精装修单身公寓(29F,2梯9户,共450户)。
面积范围:面积42~68平米,主力面积45平米。 层高3米。
开盘时间和均价: 05年9月23日正式开盘,均价8500元/平方米(装修成本1000元/平方米,3—5返租,年回报率6%)
当时销售情况:,一次性付款97折,按揭首付30%。当时销售状态较好。
二手市场价:目前二手房价格在1.3-1.5万元/平米
参考个案南苑国际酒店式公寓
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