 ==>> 点击下载文档 |
——与长沙类似的二线省会城市的房地产市场的分析
我国正在进行大规模的城镇化进程，而一线城市城镇化进程已基本完成，未来中国城市化重心将更多的转移到二、三线城市，住房市场的发展空间也转移到了二线城市，二线城市房地产市场需求增大。
一线城市由于受到刚性房价的影响，大多中薪阶层的消费者都转向了二线城市的住房市场
像长沙这样的二线城市由于各种轨道交通如高铁的建成减弱了与一线城市的地域差异
长沙等城市目前土地资源价格和房价均明显低于北上广深，房价有较大的上升空间
——长沙市2012年全市经济和房地产市场总体发展情况的预测和分析
1、长沙市处于城市化发展加速期，目前长沙市人口约为300万，并且迅速增长，同时长沙市处于长株潭城市群的核心，在产业结构上能与株洲和湘潭进行互补，人才资源也能互补。2011年长沙市经济发展状况，城镇上固定资产投资2326.7亿元，增长9.9%，更新改造投资748.7亿元，增长30.2%，房地产开发投资673.8亿元，增长40.1%，商品房销售面积增长0.3%；住宅销售额增长28.4%，2012年在国家基本房地产政策不变的情况，预计长沙市房地产市场会继续2011的发展趋势。
2、长沙市房地产市场本地的硬性需求。目前尚有235家企业共计54344职工尚未享受到房改政策和足够的面积来居住，旧城改造中还遗留约400多栋，6000多户，6000多户，20000多人的散户，与此同时全市近50万外来务工人员居住条件差，市场缺口还是挺大的。加上一线城市购房者的内迁，供求关系持续会比较紧张，房价难以降低。
3、从整体房产市场环境看，政府政策和居民消费能力分析，长沙经济与房地产市场的发展趋势
a、从居民消费能力分析，工资上涨对于拉动房地产消费和投资会起到积极作用。 b、从居民家庭消费性支出结构分析，改善居住条件的消费比重将有比较大的增长。房地产会继续稳步健康发展，价格不会出现大的波动。
c、旧城改造，买新房。因旧房周边环境、旧房结构的局限和新房供给的影响，新的项目会不断的出现。同时政府为了保证财政收入的稳定增长会不断鼓励新的项目的开发，拉动内需。 d、南城人口密度小，道路畅通，房价中高，可选择。随着政府基础设施的完善、投资项目的增加，城市空间的南移，南城房价有一定的升值空间。
第三部分、地块SWOT分析
宏观经济分析
1.货币政策:继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策（2012）
2.行政政策：继续实施国家宏观调控，对房地产市场进行干预，但二三线城市的价格会维持稳定。国家限购政策的提出，会影响房地产市场走向。
3.税收政策：房地产税收政策有一定提高，对购房率有一定影响（利率7.2%）
4.经济增长状况：中国整体经济维持迅猛发展，整体还会维持一定的增长速度，前进看好。
二、SWOT分析
项目优势分析（Strength）
地块位于的南二环周边，是市内尤其是城市南部地区居住的优质地块；
地块毗邻南二环，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出；
地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施(橙子街区、家乐福、加加大商业街、沃尔玛)、教育机构（小学、中学、大学林立）、金融机构（建行、工行、农行等）、医疗机构齐全（中心医院）；
地块受山型，地势的影响，地块位于丘陵的冲沟形成的较好地域空间内，与外界形成相对独立的空间，社区条件构建良好。
本项目位于长沙市二环线内，区位优势明显。
外部交通便利
地块内有大量可保留绿化景观自然山体和高大乔木，内部自然景观良好
项目弱势分析（Weakness）
