摘要 随着中国加入WTo,社会主义市场经济体系逐步建立和完善,各投资主体 基本上成为自负盈亏,自我发展的投资单位,项目能否取得既定目标成为各投资 主体十分关心的问题,做好投资前期的工作变得越来越重要在投资前期,决策 环节是关键,而决策的依据是可行性研究,它的质量直接影响着项目的投资决策 水平 财务评价是可行性研究的核心内容,它直接关系到项目决策的成败,因此要 想做好可行性研究工作,就要尽可能采用科学而可行的评价方法,实现项目决策 的科学化,减少或避免投资决策失误传统的财务评价中,评价指标所用的资料 绝大部分来自预测和估算,涉及到的因素如建造成本!租金水平!售价!开发建 设周期!贷款利率!折现率等都是理想状态下的估计值,而这些估计值的确定又 取决于许多变量,具有相当程度的不确定性这些主要变动因素对房地产投资项 目财务评价的结论影响是很大的为此,本文提出将模糊数学方法运用于可行性 研究的财务评价 本文使用三角模糊数来描述售价!财务基准收益率!成本等财务评价中的基 础数据,设计了基于模糊数的财务报表,在此基础上使用以三角模糊数表示的数 据和指标计算财务评价指标值,并进行风险分析,获得比采用普通实数计算的财 务评价指标值更丰富的信息,在表示未来不确定情况时也更符合实际这种方法 比传统方式更贴近实际情况,具有系统性!实用性和可操作性,对其他项目的财 务评价也具有一定的借鉴意义 关键词:可行性研究财务评价模糊三角模糊数西北工业大学硕上学位报告AbstraCt AbstraCt WithChina,5entyrintoWTO,eveyrinvestmentinstitutehasbee;:resPonsible ofrhteProfitnad1055.Thus,whehterthePlnnaedtargetenabeaehievedornot15viatl toeveyrinvestmentinstiutte.InhtePreviousstageofinvestment,thedecision一mkaing 15indisPensbale,whieh15basedonhteefasibilitysutdy.Thequalityoftheefasibility studyinflueneestheeonsequeneeoftheinvesmtentProgrmadeePlynaddireetly. Thefinnacialevaluation15thekeyPartoftheefasibilitystud,ywhieh15related withtheresultofProgr别mPlnnaingdireetl.yInordertomkaesueeessuflefasibiliyt stud,yit15neeessarytoadoPtseientificmethodofevaluation.Inthetarditional Proeessoffinnaeialevaluation,mostofhterelevnatinofmrationsuehaseost,ernt, Priee,eons如etionPeriod,rateoflona,diseountedratenad50oncome!rfom Predietionnadestimationundertheidealeondition.Howeve,rtheersult15detemrined bymnayinstbalevaribalesnadaceordinglyit15ehnagebale.Basedonhetbaove reason,htisthesisProPosesoneufzzymathematiemethod,withwhiehtheefasibility studyoffinnaeialevaluation15earriedout. Inthisthesis,thertinagularufzzyn训lber15usedtodeseribethePriee,interest ratenadeostinhtefinnaeialevaluation.Besides,thefinnacialrePortbasedonhte ufzzynumber15designed.Withtherisknaalyzeofthedatanadindexbasedon trinagularufzzynmube,rthishtesisacquiersmorewondeurflnadPacrtieal inofmrationeomParedwithhtatobtainedbyeommoncaleulation.Themethod ProPosedbyhtishtesis15moerParctical,systematienadoPerationaleomParedwith rtaditionalpaProaehnadwillbebenefieialtothefinnaeialevaluationinohterfields. Keywords:efasibilitystudy:financialevaluation:ufZZiness:triangularZufzy number西北〔业大学硕士学位报告 目录 摘要 Absrtact...................................................................................11 目录.......................................................................................m 第一章绪论.........................,................................................1 1.1房地产可行性研究概述.......................,..........................1 1.1.1可行性研究的由来....................,...........................l 1.1.2房地产可行性研究的定义.............................................2 1 . 1.3房地产可行性研究的特点.............................................3 1 . 2房地产可行性研究财务评价的意义以及目前的研究状况..........3 1 . 2.1房地产可行性研究财务评价的意义.........................,.3 1 . .22目前的研究状况.........................................................4 1.3本文的研究内容.................................................................6 第二章房地产可行性研究财务评价的一般方法及其不足...........9 2.1房地产可行性研究财务评价的概念及作用................................9 2 . 1.1房地产可行性研究财务评价的概念.................................9 2 . 1.2房地产可行性研究财务评价的作用.................................9 2 . 2房地产可行性研究财务评价的一般方法及步骤....................,二10 .22.1财务评价前的准备....................................................10 .2.22进行财务分析..........................................................11 .2.23进行不确定性分析....................................................11 .2.24编写财务评价报告................................,.............11 2 . 3传统的房地产可行性研究财务评价存在的不足之处..................13 .23.1基础数据及参数的不确定.,.,.,二,二,..二,....二,13 2 . 3.2销(租)售收入和成本费用估算预测精度不高...................13 .23.3不确定分析的不全面.................................................13 第三章运用模糊数学方法进行房地产可行性研究财务评价....巧西北工业大学硕厂学位报告目录 3.1模糊数学及其发展............................................................15 3.1.1模糊数学概述..........................................................15 3.1.2模糊数学的发展............,.....................................巧 3.2模糊集合以及模糊数...........................................,........16 3.2.1模糊集合概念..........................................................16 3 . .22模糊数...................................................................17 3.3房地产可行性研究财务评价中存在的模糊性...........................19 3.3.1基础数据与参数中存在的模糊性....,.......................19 3.3.2销(租)售收入和成本费用估算中存在的模糊性..............20 3.3.3财务评价指标计算结论中存在的模糊性.........................20 3.4基础数据!指标以及收入与成本的模糊数表示.........................22 3.4.1房地产产品租售价格的模糊数表示...............................22 3..42财务基准收益率的模糊数表示.....................................23 3..43产品销售量的模糊数表示............................................24 3..44成本费用的模糊数表示..............................................24 3.4.5其它数据的表示.......................................................25 3.5基于模糊数的财务报表...................................,.............25 3.5.1现金流量表.......................................,.......#.25 3.5.2损益和利润分配表....................................................29 3.5.3资金来源与运用表.............,................................31 3.5.4借款偿还计划表.......................................................33 3.6基于模糊数学的财务评价指标计算.......................................35 3.6.1基于模糊数学的动态财务评价指标计算.........................35 3..62基于模糊数学的静态财务评价指标计算.........................40 3 . 7多个方案的模糊评价......................................,............44 3.8运用模糊数学方法进行风险分析...........................................45 3.8.1风险识别...........,.....................#45 3.8.2对风险进行模糊综合评价.....................................,.,46 第四章案例研究...............................................#.....#9西北工业大学硕士学位报告 4 . 1项目概况....................................,.r,..,..9 .42规划方案及主要技术经济指标.............................................49 .43项目开发建设及经营的组织与实施计划.................................51 .44项目投资估算................,...................................-.51 .45项目销售收入的测算...................................,.....,...3 .46项目财务评价...................................................................56 .47项目风险评价...................................................................59 第五章结论及展望...............................................................63 5.1结论...............................................................................63 5.2有待进一步研究的问题......................................................4