在经济新常态背景下,我国房地产市场由过去的高速增长转入调结构去库存的 中速增长时期,国家对楼市的控制将更多依靠市场。随着泰州城市化进程的加快和经济 的转型升级,房地产开发商将会迎来更多的机会,同时也会遇到更多的挑战。因此,开 发商在对项目开发之前就要对该项目的可行性进行深入的分析。本文运用可行性研究的 理论与方法对泰州市YA房地产项目研究进行论证,从而为该项目的投资者提供参考。 本文主要分为六大部分进行分析:第一部分为绪论,介绍选题背景、意义,国内外 相关研究综述和本文研究的主要内容。第二部分为相关理论概述,主要介绍项目可行性 研究的概念及作用和项目可行性研巧的步骤与内容。第H部分介绍泰州市YA房地产项 目概况及市场分析。在对该项目概况进行简要介绍的基础上,重点对该项目的市场环境、 市场定位和营销策略等进行了详细的分析。第四部分介绍该项目的总体规划及开发的技 术方案。第五部分为该项目的财务评价,首先对该项目的投资进行了科学估算,然后对 该项目的资金筹措与来源进行了合理规划,最后从静态和动态盈利能力分析指标对该项 目的投资回报状况进行了财务评价。第六部分主要运用盈亏平衡点分析方法和敏感性分 析方法对该项目的不确定性进行了分析,并对该项目的风险因素及控制措施进行了分 析。最后部分为本文的主要结论,本文通过一系列经济技术指标分析得出结论:本项目 具有良好的经济效益和社会效益,项目开发具有较强的可行性。 关键词:项目管理;可行性研究;房地产项目 IAbstract了程硕-丄-学位报告 乂bs化act Underthebackgroundofneweconomic打ormality,thegrowthofChi打a'srealestate marketdevelopedfroml;hepastrapidgrowthinto也emediumgrowthperiodofadjusting structureandreducinginventory'andthestate'scon化olofthehousi打gmarketwillrelymore o打themarket.Asthespeedingupofurbanizationandupgradingofeconomy化ansformatio打 oftaizhou,realestatedeveloperswillusherinmoreopportunitiesandwillfacemore challe打ges.Asaresult,developersmustanalyze化eprojectdevelopmentfeas化ilitystudy in-depthbeforedevelopmentoftheproject.Thispaperappliesthetheoryandresearchmethod offeasibilitystudytoanalyzethefeasibilitystudyof1:aizhouY八realestateproject,providing referencefortheinvestorofthisproject. Analysisofthispaperisdividedintosixmajorparts:the行rstpartistheintroduction, coveringthebackground,signi打canceofthesubjectselection,domesticandforeignresearch status,andthemai打researchcon化ntsinthispaper.Thesecondpartistherelatedtheories review,COveri打gtheconcept,sig打ificanceofprojectfeasibilitystudyandthestepsand CO打tentofprojectfeasibilitystudy.ThethirdpartintroducestheoverviewoftaizhouYAreal estateprojectsandthemarketanalysis.Onthebasisofbriefintroductionoftheproject,this paperanalyzesthemark巧environme打t,marketposition!打呂andmarketi打gstrategyondetail. Thefourthpartintroducestheoverallplanningandl;echnologicalschemesofdevelopment. Thefifthpartthe行nancialevaluatio打oftheproject,includingthescientificestimationto theprojectinvestment,thereaso打ableplanningofprojectfinancingsource,andfinancial evaluationoftheproject'sinvestmentreturnsbythestaticanddy打amicprofi化bilityanalysis indicators.Thesixthpartmainlyanalyzestheproject'suncertaintybyusingthemel:hodof break-evenpointanalysisandsensitivityanalysisandtheriskfactorsandcontrolmeasuresin theproject.Thelastpartisthemainconclusionsofthispaper.Thispaperdrawsthe CO打clusio打:theprojecthasgoodeco打omicandsocialbe打efitsa打dthefeasibilityofthe project'sdevelopmentisstron呂,throughaseriesofeconomicand1;echnicalindex. Keywords:projectmanagement;Feas化ilitystudy;民eales化teprojec化 II工程硕±学位报告 泰州市YA房地产项目可行性研巧 目录 摘要I AbstractII 1绪论1 1.1选题的背景和意义 1 1.2国内外研巧综述 1 1.2.1国外相关研究综述 1 1.2.2国内相关研究综述 3 1.3研巧的主要内容 4 2相关理论概述5 2.1项目可行性研究的概念及作用 5 2.2项目可行性研究的步骤与内容 6 2.2.1项目可行性研究的步骤 6 2.2.2项目可行性研究的基本内容 7 3泰州市YA房地产项目概况及市场分析 9 3.1泰州市YA房地产项目概况 9 3.2泰州市YA房地产项目市场环境分析 10 3.2.1泰州市宏观经济环境分析 10 3.2.2泰州市房地产发展现状 12 3.2.3竞争项目比较分析 15 3.3泰州市YA房地产项目市场定位分析 17 3.3.1泰州市YA房地产项目综合定位 17 3.3.2泰州市YA房地产项目客户定位 18 3.3.3泰州市YA房地产项目价格定位 20 3.4泰州市YA房地产项目营销策略分析 20 3.4.1项目营销策略规划 20 3.4.2项目营销策略的制定 21 4泰州市YA房地产开发项目技术分析 22 4.1建筑设计方案 22 4.2安装设计方案 24 4.3节能与环保设计方案 26 III目录 工程硕上学位报告 5泰州市YA房地产项目财务评价 30 5.1泰州市YA房地产项目投资估算 30 5丄1项目开发成本估算 30 5丄2项目开发费用估算 33 5丄3项目投资估算汇总 34 5.2泰州市YA房地产项目资金筹措 34 5.3泰州市YA房地产项目财务评价 35 5.3.1经营税费估算 35 5.3.2静态盈利能力分析与损益表 37 5.3.3动态盈利能力分析与现金流量表 如 5.3.4项目经济效益综合评价 41 6泰州市YA房地产项目不确定性分析与风险控制 42 6.1泰州市YA房地产项目不确定性分析 42 6丄1盈亏平衡分析 42 6丄2敏感性分析 43 6.2泰州市YA房地产项目风险控制分析 44 结论48 致谢49