分类号: UDC: 学校代码: 10139 学 号: 20201251121 硕士研究生学位论文 学生类别： 非全日制专业学位硕士 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金 中文题目： 英文题目： 风险分析 Risk Analysis of Closed Real Estate Investment Trust in Huaan Zhangjiang Industrial Park 学位类别： 学生姓名： 指导教师： 工商管理硕士 张成宇 华晓龙教授 二○二三年九月 中文摘要 华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称：张江REIT）是我国 首批上市的4只产业园REIT之一，产业园位于《长江三角洲区域一体化发展规划 纲要》国家重大战略区域、中国(上海)自由贸易试验区、国家级高新技术园区上海 张江科学城内，地处上海市核心区域，对其进行风险分析具有较强的代表性。产品 上市至今运行2年多以来备受市场关注，机构网下配售超7倍；对公众投资者募资 募集上限2亿，单日认购金额超40亿，配售比例低于5%，对其进行风险研究具有 较强普遍性；张江REIT二级市场2021年6月21日发售价格为3.200元，2023年 9月6日开盘价为3.200元，期间最高价涨至4.545元，最低价跌至3.177元。短 短两年波动率高达25%，对其风险研究具有较强的实践性。 通过分析发现，张江REIT核心风险在于其底层资产（张江光大园）的租金收 入和空置率，这两个关键因素发生的变化会极大影响产品运行的稳定性和合同中约 定的分红收益。因此本文尝试使用蒙特卡洛模拟对租金收入和空置率进行量化分析， 找到两个因素发生变化后其风险敞口的变化。除上述风险外，张江REIT还存在兼 具“股性+债性”、产品管理人道德风险、产品运作风险等普遍性风险问题。 本文第一章绪论介绍本文基本情况后，简单描述基础设施证券投资基金现状； 第二章聚焦张江REIT本身，对张江REIT的底层资产进行风险分析，找寻关键影响 因素；第三章针对关键影响因素进行蒙特卡洛模拟，量化分析关键因素变动的风险 问题；在第四章针对张江REIT产品本身风险进行分析；最后在第五章对上述风险 分析进行归纳总结，提出建立有效的监管体系、产品运作定期的公开公示、完善管 理人团队的运作能力。是产业园REIT平稳健康发展的有利保障。 关键词：张江REIT；底层资产；租金收入；空置率；风险分析 ABSTRACT The Huaan Zhangjiang Industrial Park Closed Infrastructure Securities Investment Fund (hereinafter referred to as Zhangjiang REIT) is one of the first four industrial park REITs listed in China. The industrial park is located in the "Yangtze River Delta Regional Integration Development Plan Outline" National Major Strategic Area, China (Shanghai) Pilot Free Trade Zone, and National High tech Park Shanghai Zhangjiang Science City, and is located in the core area ofShanghai, Conducting riskanalysis on it has strong representativeness. Since its launch and operation for over 2 years, the product has attracted market attention, with institutional offline placement exceeding 7 times; The upper limit of fundraising for public investors is 200 million, witha daily subscriptionamount exceeding4 billionand a placement ratio below 5%. Therefore, conducting risk research on them