下 载更多 保 险 资 料请 到 万一 网 保险 行 业 报 告 2022年 1月 12日 养老产业专题研究（四） 险企养老社区布局先下一城 强于大市（维持） 平安观点： ? 中国养老社区现状：险企房企纷纷入局。国内养老社区的主要参与者包 括保险公司、房地产公司、养老服务机构、其他投资者四类，其中险企 和房企是最主要的两大参与者。养老社区运营模式主要分为重资产运营 模式、轻资产运营模式、轻重结合模式；重资产运营模式所需资金规模 大、投资周期长，但易于统一管理、能够保证养老项目服务质量。养老 社区盈利模式包括销售、销售+持有服务、租赁、租售结合四类。具体来 看：1）地产公司凭借其丰富的经验、土地资源，多采用重资产自建模式。 2）头部险企具有资金和客户资源方面的先天优势，布局养老社区多为高 客购买保险产品的增值服务。重资产模式更易维持经营质量、塑造品牌 形象；但轻资产运营模式短期内不会占用大量资金、资金回流较快，因 此中小险企多采用轻资产或轻重结合方式布局养老社区。然而轻资产模 式收入较低、利润较薄，物业持有人稳定性存疑，可能影响合作关系。 行情走势图 行 业 深 度 报 告 相关研究报告 《行业动态跟踪 *保险*聚焦养老主业，关注第三支 柱发展》2022-1-5 《行业动态跟踪 *保险*偿二代二期落地，贯彻穿透 式监管》2022-1-3 《行业深度报告*保险 *养老产业专题研究（三）： 守正出奇，轻资产服务与重资产社区双轨并行》 2021-12-22 ? 险企：主打 CCRC，聚焦高客经营。目前已布局养老社区的险企均采用 保险结合养老社区的模式，即购买旗下保险产品可享受免押金入住权、 优先选房权等特权，实现保险与养老相结合。从运营模式来看，主流险 企多采用自建或合作建设养老社区的重资产运营模式入局，合众及太平 则采取轻重结合的模式入局。从社区类型来看，险企多借鉴 CCRC社区 模式，但侧重点各有不同。从收费模式来看，险企普遍采用租赁的盈利 模式。从目标客户来看，险企养老社区大多针对高客，门槛为 200万元 保费以上；仅中国平安针对高净值客户，保费门槛达 1000万元；合众人 寿针对中端客户，门槛为 30万元。 证券分析师 王维逸 投资咨询资格编号 S1060520040001 BQC673 WANGWEIY I059@pingan 李冰婷 投资咨询资格编号 S1060520040002 证 券 研 究 报 告 LIBINGTING419@pingan 研究助理 ? ? ? 房企：布局路线各有千秋。房企参与养老地产主要通过自建社区的重资 产运营模式，如万科随园嘉树项目、保利天悦和熹会项目。部分房企与 政府合作“公建民营”，利用已有物业提供养老机构运营，采用轻资产运 营模式，如万科智汇坊项目、绿城余杭颐养公寓项目。盈利模式主要为 “销售+持有”和“租赁”。 陈相合 一般证券从业资格编号 S1060121020034 CHENXIANGHE935@pingan 险企房企各具特色，REITs将为未来发展新动力。对比来看，险企定位 高客服务、医疗服务更具优势；房企采用销售不动产与租赁并行的方式 使得资金回流更快。展望未来，险企、房企应丰富重资产投资模式，以 轻资产+专业化模式推进养老布局；同时扩大养老产业生态圈，提高综合 竞争力；CCRC社区发展则可借鉴美国经验，扩展区位选择。 风险提示：1）人口老龄化加速发展，基 。。。以下略