分类号 密级 UDC 编号 专业硕士研究生 学位论文 论文题目：JK企业的地产转型策略 研究 英文题目： Research on real estate Transformation Strategies of JK Enterprises 学 院 泛亚商学院 专业学位类别 工商管理硕士 专业学位领域 工商管理 研究生姓 名 张艳珠 学 号 1720350119 导 师 姓 名 侯德东 职 称 教授 2020年3月20日 独创性声明 本人声明所呈交的学位论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及取 得的研究成果。尽我所知，除文中已经标明引用的内容外，本论文不包 含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做 出贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本 声明的法律结果由本人承担。 学位论文作者签名： 2020年 3月 26 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学 校有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许 论文被查阅和借阅。本人授权云南师范大学可以将本学位论文的全部或 部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制 手段保存和汇编本学位论文。 学位论文作者签名： 指导教师签名： 2020 年 3月26日 2020 年3 月 26日 摘要 I 摘要 房地产业是我国国民经济的重要组成部分，它涉及面广、高度关联建筑、 工程、装修、家具电器等相关行业产业，对我国经济的发展有着极大的推动作 用。从1998年发展至今，房地产业作为社会经济发展的“领头先锋”，大幅改 善了居民的物质生活条件，极大地提升了个人、家庭总资产，同时，房地产业 及其相关的行业为社会提供了大量的劳动就业岗位。可以这样说，房地产业已 经渗透到了国人生活的方方面面。近几年，由于房子的金融升值属性带来房价 过快上涨，社会投机性需求大，房地产行业的经济泡沫越滚越大，已严重地挤 压到了实体经济，国家为稳定发展，相继出台一系列调控政策，导致房企利润 下降，传统住宅开发企业发展降速，部分企业甚至破产。为求长久和可持续化 发展，以传统住宅开发为主的房地产企业积极探索适合自己的转型方向。 本文首先梳理学习了企业价值链理论；然后分析研究住宅地产和产业地产 价值系统模型的异同点，寻找构成各自开发模式的价值活动核心构成和影响因 素，尝试寻找二者不同的关键成功因素主要差异在于住宅地产利润主要来源于 开发，而产业地产利润主要来源于开发后的运营；基于二者价值活动差异，设 计住宅地产向产业地产转型的大概路径。最后，以JK为例，分析住宅房地产开 发企业向产业地产企业转型的过程，并尝试运用价值链理论分析JK企业的住宅 开发活动，为其设计转型产业地产的具体实施措施：围绕市场需求改变企业相 应组织结构，构建学习型组织；从长远发展角度考虑构建企业人力资源战略， 提升企业持续创新能力；重视客户资源，提高企业服务质量，重新打造企业文 化；面对转型中不确定的风险，提高风险意识，加强识别和管控风险能力。 关键词：企业价值链；房地产企业；企业战略转型 Abstract II Abstract Real estate industry is an important part of China's national economy. It involves a wide range of related industries, such as construction, engineering, decoration, furniture and electrical appliances, and plays a great role in promoting the development of China's economy. Since its development in 1998, the real estate industry, as the leading pioneer of social and economic development, has greatly improved the material living conditions of residents and greatly enhanced the total assets of individuals and families. Meanwhile, the real estate industry and related industries have provided a large number of jobs for the society. It can be said that the real estate industry has penetrated into every aspect of Chinese life. In recent years, due to the financial property appreciation of house prices rising too fast, social speculative demand is big, the real estate industry of rolling, the greater the economic bubble has been seriously squeezed to the real economy, countries for steady development, have issued a series of macro-control policies, led to the decrease of the enterprise profit, the traditional residential development enterprise development speed down, some companies even go bankrupt. In order to seek long-term and sustainable development, the real estate enterprises, which mainly focus on traditional residential development, actively explore their own transformation direction. Firstly, this paper studies the theory of enterprise value chain. And then analyze the residential real estate industry and real estate value system model of the similarities and differences, finding form their core development mode of value activities forming and influence factors, trying to find the key success factors of different main difference is that the residential real estate profits mainly comes from the development, and the real estate profits mainly comes from industrial development after operation; Based on the difference of the two value activities, the paper designs the approximate path of the transformation from residential real estate to industrial real estate. Finally, taking JK as an example, the paper analyzes the process of residential real estate development enterprises' transformation to industrial real estate enterprises, and tries to analyze the residential development activities of JK Abstract III enterprises with value chain theory, and designs specific implementation measures for JK enterprises to transform industrial real estate. From the perspective of long-term development, human resources strategy should be constructed to enhance the sustainable innovation ability of enterprises. Pay attention to customer resources, improve the quality of corporate services, re-create the corporate culture; In the face of uncertain risks in the transformation, we should improve risk awareness and strengthen the ability to identify and control risks. Key words: Enterprise value chain; Real estate enterprises; Strategic transformation of enterprise 目录 IV 目录 第一章 绪论..............................................1 第一节 研究背景和意义.................................1 一、研究背景.......................................1 二、研究意义.......................................2 第二节 文献综述.......................................4 一、国外文献综述...................................4 二、国内文献综述...................................7 第三节 研究方法和内容.................................9 一、研究方法.......................................9 二、研究内容......................................10 第四节 创新和不足之处................................10 一、创新之处......................................10 二、不足之处......................................10 第二章 相关理论.........................................11 第一节 价值链........................................11 一、价值链理论....................................11 二、价值链的价值剖析..............................13 三、价值链的重构和业务流程再造....................15 第二节 企业核心竞争力................................16 第三节 本章小结......................................18 第三章 JK企业的地产发展情况............................19 第一节 JK房地产企业背景.............................19 第二节 JK企业的地产PEST分析........................19 目录 V 第三节 目前JK企业的住宅地产发展不利因素.............21 一、行业规模化竞争加剧，JK受头部房企挤压.........21 二、住宅开发领域发展空间有限，竞争激烈压缩利润空间22 第四节 JK企业对产业地产进行布局探索.................25 一、产业地产发展潜力巨大..........................25 二、JK企业对产业地产探索处于初级阶段.............28 第五节 本章小结......................................31 第四章 产业地产和JK企业的住宅地产价值分析..............33 第一节 产业地产的价值分析............................34 一、产业地产价值创造系统和参与主体................34 二、产业地产价值模型..............................40 三、产业地产的开发价值活动分析....................42 第二节 JK企业的住宅地产价值分析.....................45 一、JK企业的住宅地产价值分析.....................45 二、JK基于开发活动的价值链.......................46 三、JK住宅开发活动和产业地产开发活动对比.........49 第三节 本章小结......................................52 第五章 JK向产业地产转型策略和实施措施..................53 第一节 JK向产业地产转型的策略.......................53 第二节 JK向产业地产转型的具体实施措施...............54 一、调整企业架构..................................54 二、提升企业的学习和创新能力......................55 三、重新打造企业核心文化：........................56 四、重视客户资源管理