项目生存环境解析 报 告 结 构 企划主题篇 市场研判篇 营销策略篇 项目定位篇 推广执行篇 销售攻略篇 一、市场研判篇 4轮经济驱动：国营集体/私有/股份/民营及外来资本 高购买力人群：个私\民营\混合型经济近30万家，占全市企业91.5％。 连续4年，供求；竞争加剧 别墅市场，供<求；机会显现 多联体别墅，少独栋别墅，独栋别墅目前为市场空白 先天资源优势产品优势 产品市场的稀缺和区位资源优势，为本项目的开发提供了强有力的支撑 区域存在较高的认可度，缺少更多的接受度，普通居住人口导入存在困难 充分利用有利资源，以别墅高端产品启动市场，减弱消费者对距离、配套设施的抗性 谈房论市 解读宁波别墅透视 观东钱湖 对本案的内外部的环境进行全面分析，进而列出SWOT模型 以此判断本案的立地条件是否充分。立地分析 解读宁波 城市区位宁波位于中国东部海岸线中部，毗邻上海、杭州，全市总面积9365平方公里，经济发展迅速，成为长江三角洲南翼的经济中心。 宁波特殊的地理位置，形成在长三角经济圈中重要的经济地位。而杭州湾大桥的建设，改变宁波“交通末端”的地理位置，缩短了宁波与上海等长三角其他城市的距离，上海日渐饱和的经济承载力，以及日益增加的投资成本，必定会将很大一部分的能量传导到宁波。随着杭州湾大桥和城际轨道的开工兴建，长三角“1—2小时交通圈”逐渐成形。城市间半径的日渐缩小，宁波郊区住宅将迎来新一轮的发展高潮。发展契机 杭州湾大桥的建造，带来又一轮甬潮 城市整体规划 发展方向：三江片近期重点向东，中远期重点向北，适度向西发展 人口规划：到2020年，中心城将聚集200万 近期重点发展区域：滨江大道、科技园区、鄞县中心区、东钱湖区 至2007年，中心城区面积将达到180平方公里，人口达180万人。东部新城区、鄞州中心区、北仑新区、镇海新区、市科技园区、东钱湖旅游度假区等初具规模。 宁波城市势能判断 四轮经济驱动 “混合经济发展模式” 国营集体私有股份 民营及外来资本 高购买力人群 个私\民营\混合型经济 近30万家 占全市企业91.5％， 谈房论市 宁波房产市场现状描述市场供应增幅快于销售涨幅，略呈供过于求现象，排屋近来供应规模有所放大，但别墅产品由于稀缺性，市场缺口较大； 市场成交价格每年持续稳步上升； 宏观调控时期市场成交量大幅下降，但价格保持平稳； 普通产品滞销的同时，部分项目推出的排屋类中高档项目受到市场的追捧； 进入2006年，在国家未继续出台宏观调控情况下，房地产市场逐步回暖； 宁波房地产板块分布 宁波房地产板块分析 宁波房产各板块优劣分析 宁波楼市趋势判断 连续4年 供求 万达、金地等 品牌开发商加入 竞争加剧 别墅市场 供<求 零星开发 转向 别墅板块露出水面 市场机会 别墅 别墅透视 宁波别墅五大指标 区域分布：宁波现有别墅主要分布在海曙、江东和鄞州区的四、五类地段； 产品特色：早期以联体别墅为主，京华苑、国际经贸园、白云山庄、莱茵堡、康桥经典、荷兰村、国际村、繁景花园等，由于户型和设计老旧，档次都不高，此后科技园区出现了获得改良的独立别墅； 规模：各别墅园区规模普遍比较小，最大的不过百，小的只有40-50户，且各单体建筑面积基本控制在200-300平方米； 居住人群：从现有别墅园区的居住人群组成来看，当地的政府官员、外资企业管理人员、宁波本地或外地在甬创业的私营企业主为主力； 发展现状：随着人们对居住要求的提高，别墅的开发建造又繁荣起来，一些近郊的大型社区都建有别墅群落，花园洋房、低层洋房的新名称即是对别墅的重新诠释：如：清泉花园、水尚阑珊、江南春晓、常青藤·小城、浅水湾、格兰云天、东湖花园等都有一定数量的别墅，由于设计理念、材料运用、环境建设和户型都有了全方位的提升，受到市场的肯定。 。。。。。。