南京仙林及环紫金山板块别墅市场分析报告（第一轮）
2010年7月19日
南京仙林板块分析——经济型别墅聚集地
主力面积200-250 主力总价300-500万
仙林板块区位及规划
南至沪宁高速公路、北至宁镇公路、西至绕城公路、东至七乡河，规划总用地面积80平方公里。 仙林是南京总体规划确定的“一城三区”之一，是以发展教育和高新技术产业为主的新市区，是集中体现现代城市文明和绿色生态环境协调发展的新市区

仙林新市区由“4个片区+2个组团”构成。 四个片区为：大学集中区（仙鹤片区）、科技产业园（白象片区）、国际会展交流区（麒麟片区）、高尚住宅区（青龙片区）； 2个组团为：玄武软件园和马群科技园。 ■仙鹤片区（大学集中区） 主要发展高等院校和配套发展的居住、商业、医疗机构等公共设施。 ■白象片区（科技产业园） 科技产业园占地20平方公里，以“产、学、研”一体化为特色，集中发展高新技术，实现科技成果的转化。园区除预留的国际知名理工科大学用地和部分居住用地外，主要用来吸引以IT、IC和生物医药等为主的高新技术密集型产业的进驻，力争形成南京市重要的高新技术产业园。 ■麒麟片区（国际会展交流区） 国际会展交流区临近沪宁高速公路，交通极为便利，为南京举办大型的国际会展活动留下了足够的空间。 ■ 青龙片区（高尚住宅区） 高尚住宅区山水环抱，环境优美，规划为大型高品位居住社区的建设用地，建筑形态以单栋和联排别墅为主，着力营造舒适宜人和出行工作、游憩方便的风情小镇特色

仙林板块土地属性
秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕 教育底蕴——仙林大学城 便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路
仙林板块土地属性
秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕 教育底蕴——仙林大学城 便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路
秀丽风景
仙林西靠紫金山，北依栖霞山，东达宝华山、汤山，南临青龙山，为几大名胜风景区所环抱。 区内山水资源丰富，区内的大气、水质、噪音等各项指标均达到国家一级旅游区标准，是全市生态环境最好的区域之一。 1）山体占全区总面积的65%左右，主要有桂山、灵山、龙王山以及七乡河、九乡河等，山体秀丽、河湖清澈，生态环境优良。 2）空气质量极佳，仙林地区为盆地状，外界的污染源难以侵入，无污染物质。 3）周边无噪音污染影响 4）规划建设“绿色城市”和“适居城市”，绿地面积占总面积的62.5%

仙林板块土地属性
秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕 教育底蕴——仙林大学城 便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路
教育底蕴
仙林大学城坐落于仙林板块的仙鹤片区，其中具有南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学等诸多著名高校。 同样在仙鹤片区，也配备这南师附中，仙林中学，仙林小学等有名的中小学校。 如此多的学校为仙林营造了浓浓教育氛围

仙林板块土地属性
秀丽风景——为紫金山、栖霞山、宝华山、青龙山所环绕 教育底蕴——仙林大学城 便捷交通——地铁二号线、仙林大道等10条道路
便捷交通
仙林板块房地产发展阶段——从低开始
房产新政后，仙林共拍出5块共计1000亩左右的土地，总建筑面积在50-60万平方米，这些土地的容积率都在0.6-0.9之间，规划多以多层和Townhouse为主，这预示着仙林的房产开发正从目前的中档住宅向中高档、高档住宅转变。 2006年，仙林迎来房地产开发的高潮，仙林房价已近五千。那时仙林板块的三大主力楼盘是亚东城、赛世香樟园和东方天郡。其中亚东城的楼盘销售均价为4716元/平方米、赛世香樟园为4489元/平方米、东方天郡为5066元/平方米。 在消费客群上，三大主力楼盘也是以教师为主。 2007年以来，随着南京仙林板块的配套设施的不断完善，以及人们对仙林关注的日益提高，仙林也出现了容积率在0.5左右的别墅建筑。 2008年仙林板块相继有东墅山庄，依云溪谷等项目推出。这些项目的一起大多是均价在8000左右，产品多是一种首置的性质。当然也有部分项目，开盘的价格定在了15000甚至更高，这部分产品主要是建立在更便捷的交通，更完善的配套设施，更优美的环境的基础上。主要瞄准的客户是一些投资者，或者改善型的消费者。 2009年到2010年期间，随着房地产整个宏观经济市场的变动，房价有所起伏，但是总体趋势看来，依旧看涨。像栖园的联排别墅的价格甚至都已经翻番

仙林板块在售项目
截止2010年7月初，仙林板块中汇杰文庭346套别墅、山水风华390套别墅等已经基本售空，其中汇杰文庭成交总价大约在600万/套，山水风华成交总价大约320万/套。 在售4个项目别墅供应量总套数达2800套左右，其中成交套数达到2500套

东墅山庄
建筑风格：英式风格 地址：紫金山东麓仙林大学城学子路与灵山北路交界处 容积率：0.65 绿化率：46% 建筑面积：53536m2 建筑占地面积：82363m2 规划以及布局： 整体规划以优雅的都铎式建筑风格、中央溪地及景观大道为主轴，围绕中央景观带和各个景观中心，分布着极具英伦特色的高端独联体别墅及独栋VILLA，是南京首创且惟一的英伦原乡风格化别墅，共218户。规划建设46栋联排、独立别墅。户型主力面积集中在200~300平方米之间，建筑主体3~4层设计，每户均拥有车库、前院、后院及特色中庭等多重庭院景观。 交通方面：紧邻地铁二号线 配套设施方面：金鹰国际仙林店、鼓楼医院仙林分院、苏果超市、南京外国语学校仙林分校，大成名店购物中心
价格情况： 2008年6月第一期的别墅面积在200~300m2左右，价格在13000~14000m2左右， 2010年6月推出第二期叠加别墅，面积在150~170m2左右，价格在20000元/m2左右 具体成交信息： 2008-05-28成交13套 2008-12-28成交32套 2009-01-23成交38套 2009-11-11成交8套 2010-06-10成交2套（6月出共推出20套左右的叠加别墅）
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