1 领袖中国海 京基——别墅项目思考 3引 Preface 深圳，别墅豪宅市场 发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战...... 京基， 做残喘的市场跟随者？ 还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？ 还是重新定义别墅豪宅市场，做新的领袖人？ 领袖或跟随，姿态必须确定！！！ 4背景研判 ︱发展商背景研判 ︱地块研判 ︱市场背景研判 5 一级市场：土地频流拍，看衰、“缺钱” 4月八块居住用地出让，六块地遭遇流标。自07年9月以来，政府出让25块地，其中14块地流标。 开发商拿地积极性不高，表明发展商看衰市场以及银根紧缩给发展商带来的资金链紧张。 6 二级市场：均价回到一年前 市场供应：08年4月份二级市场全市新增供应住宅项目13个，共4883套，约合40.6万平米。从供应结构看，90平米以下的供应量占到了整体的74.6％，144平米以上户型仅占5.3％； 市场成交：4月份全市一手房成交4250套，合35.2万平米，成交量已经回到去年同期8成左右的水平； 成交均价：4月份随着项目降价风波愈演愈烈，全市成交均价已降至12000元/平米以下，仅比去年同期高出不到400元/平米。 7 二级市场：价格下浮一明一暗 豪宅：价格低调松动，成交低迷 万科城御水湾： 千万别墅，现场可松动至8折、7折 东海岸： 280㎡大平面，账面价4万，现场价格可松动25% 红树西岸： 现价4-5万，现场价格可谈 澳城： 均价23000元，价格可谈95折 …… 豪宅价格公开未动，对诚意客户价格低调暗放，且松动幅度较大。 普通住宅：价格频频调整20~40%，周成交达10-20套，开盘率恢复30-40% 布吉/坂田：可园、梅陇镇、珠江旭景 宝安区：幸福海岸、泰华阳光海 龙岗中心城：公园大地、公园盛世、水岸新都 前海:鼎泰风华 中海康城国际：4988元/平米起 …… 普通住宅降价潮不断，成交稍回暖。后市仍有价格下浮威胁。 8 二级市场豪宅： 深圳在售豪宅销售率一览在售豪宅成交普遍低迷，每周消化率几乎停滞。 新推售豪宅销售较好，定价合理和资源的独有是主要原因。 9 三级市场：豪宅放盘增加，成交减少。 08年4月份中原的二手市场放盘量出现萎缩，全月仅6680套，环比减少了28.5％。值得注意的是，豪宅项目的放盘数量有所增加，放盘价超过1000万的单位约占总量的3％。 买卖市场：4月份中原二手住宅买卖成交量为1028套，较3月份有11.6％的下滑，同比去年同期的减幅超过了50％。 10 三级市场：二手豪宅价格下浮，冲击一手豪宅。 数据来源于深港研究中心 表：1-4月部分豪宅成交列表 中原成交二手豪宅价格普遍下浮，且低于一手价格，如中信红树湾二手主流成交价为25000，红树西岸为30000，远低于一手豪宅价格。 11 三级市场豪宅：千万豪宅成交寥寥 1000万以上豪宅1-4月份统计 数据来源深圳中原品控中心 存量远大于成交量！ 12 后市：深圳楼市近期难以复苏！ 2008年政府工作报告指出，今年房地产宏观调控要采取四项措施： 要健全保障性住房制度、加快保障性住房建设。 要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。 要综合运用税收、信贷、土地等手段，防止房价过快上涨。 要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。 今年的调控主基调是2007年调控的延续。 中国人民银行行长周小川公开表示，利率、准备金率等货币政策工具未来都有上调空间，央行将充分把握调整时机和力度，权衡利弊后选择最合适的政策工具。 央行的表态表示政府在货币政策工具使用上将持谨慎态度。深圳楼市从07年8月份开始进入萧条期，预计在08年四季度才会逐渐进入复苏期。08年发展商将继续面临政府市场监管、贷款限制、客户观望的多重考验。。。。。。。