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2014.4.29
昆山
衡 山 路
CONTENTS
PART ONE 宏观背景研究
01
城市地位 经济环境 人口消费结构
昆山城市地位
昆山是江苏省试点省直管县级市，多年全国百强县（市）排名第一，是中国大陆经济实力最强的县级市
备注：目前2013年数据未公开
昆山经济环境
昆山国民经济近年来保持平稳增长，综合实力在众多排名中均多年蝉联中国县级市第一，经济总量在苏州全市位列第一，人均生产总值远高于苏州及上海
昆山市全年经济总量近年来始终保持平稳增长，且在苏州全市连续两年位列第一； 人均GDP数值仍远高于苏州全市数值，并约为上海全市的两倍之多； 昆山市在2012年已连续四年蝉联福布斯中国大陆最佳县级城市排名第一，并连续八年获得中国中小城市综合实力百强县市第一，且在台湾电公会“大陆综合实力极力推荐城市”中实现四连冠，综合实力在众多排名中均多年蝉联中国县级市第一
昆山经济环境
昆山与苏州城镇居民可支配收入与生活消费及两者比例
昆山与苏州农村居民纯收入与生活消费及两者比例
昆山地区城镇居民人均可支配收入历年来均高于苏州全市水平，且居民人均生活消费支出占收入的比例亦高于苏州的消费收入比例； 昆山地区农村居民人均纯收入历年来均高于苏州全市水平，且居民人均生活消费支出占收入的比例亦高于苏州的消费收入比例
昆山地区人民收入历年来高于苏州全市水平，消费支出比例远高于苏州全市比例，消费潜力大
昆山人口及消费结构
昆山户籍人口数量保持稳定缓步增长，外来流动人口数量大、且增速快；外来人口与户籍人口的比例已 连续三年高于1.5
昆山市户籍人口数量近十年均保持稳定缓步的增长，2012年末户籍人口共计73.76万人； 外来流动人口数量近十年来保持较高增长率，2012年外来人口达到121.76万人，是当年户籍人口数量的1.65倍； 自2005年起，各年外来流动人口数量均超出户籍人口数量，且外来人口与户籍人口的比例已连续三年高于1.5
昆山人口及消费结构
昆山近年消费环境不断优化，居民消费结构升级换代
昆山人口及消费结构
昆山城镇居民的恩格尔系数逐年降低，且始终低于苏州全市水平，昆山人民消费层次结构高，生活品质 好，重视在饮食质量、时尚消费档次、汽车、居住环境、教育及娱乐方面的投入
城镇与农村居民的消费结构显示以下特点， 总述为消费结构升级换代： 1.食品消费更趋多样，饮食服务更重质量 2.衣着打扮支出增多，时尚消费档次更高 3.汽车出行更普及，交通支出比重大 4.家庭设备消费增速放缓，家政服务增幅较快 5.家居环境日渐改善，居住类支出大幅增加 6.发展型消费活跃，教育投资更受重视 7.休闲娱乐活动丰富多彩，文娱服务支出大幅增加 昆山地区恩格尔系数逐年降低，且始终低于苏州全市水平，意即昆山人民消费层次结构高，生活品质好，在服装、娱乐、教育、数码及旅游等方面的支出更为突出
小结
昆山经济基础雄厚，经济总量、人均生产总值、人均可支配收入及人均消费支出均高于苏州平均水平； 外地人口比较突出（外来人口121.7万，户籍人口73.7万）； 昆山整体消费处于升级换代，在饮食质量、时尚消费、汽车、教育及娱乐方面的投入比较大；

PART TWO 项目本体研究
02
项目区位 项目交通 区域人口
项目区位
本案东临长江南路，南街衡山路，长江南路是高速进入昆山及主城的主要道路，而衡山路为昆山南片区最 重要的商业轴，同时，距离昆山南站、火车站均在2公里范围内，区位条件较好
距离高铁站约1.3公里
距离火车站约1.7km，
距离昆山市政府3.4公里，老城中心百盛3.6公里
铁路线
高速公路
交通条件
交通上看，本项目单边交通，目前车流量已比较大，周边公交系统不完善，未来仍需在交通条件及公交系 统上做出改善，拓宽衡山路及增加本项目周边公交站点
衡山路双向4车道
本案
车行交通方面，衡山路为双向4车道，目前车流较大，长江南路为进入昆山的主要干道，交通压力比较大，而项目周边目前公交系统还不完善，距离本项目最近仅有衡山路嵩山路、长江南路通关点两个站点，因此，总体看未来本项目单边交通压力较大，未来需改善衡山路道路状况，在本项目附件增设公交站点，方便客流到达及分散交通压力
长江南路双向6车道
山路嵩山路
通关点
人口情况
项目区域内有约15个现有的住宅老楼盘，其中大部分是安置房，平均的建造时间是在2000年左右
人口情况
项目区域内有约10个新楼盘，大部分入住时间集中在2013年中，均价在7000-16000元/m2区间段浮动
根据昆山市2010年第六次全国人口普查主要数据公报：平均每个家庭户的人口为2.67人
根据统计推算，区域内现有人口超过5万人，2014-2015年期间，根据新楼盘的调研情况，预计总人口数 将达到7万人，区域人口收入中档次为主
人口情况
小结
本项目处于交通主干道，但目前交通稍显压力，过路车流量比较大，公交系统还不完善； 区域人口（2015年预计达到7万人）以拆迁安置及外来打工为主，收入水平不高，且人口数量不足，区域人口消费力不足以支撑本项目商业体量；
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