江苏 苏州 昆山 花桥写字楼、酒店公寓项目 市场研究及定位（修改）
9月
一 宏观区域背景 二 中观环境分析 三 项目分析研讨 ◆什么产品 ◆卖给谁 ◆怎么卖
目 录
一 宏观区域背景
融入上海 面向世界 服务江苏
★江苏省未来三大商务区之一 ★江苏省未来工业总部集聚区 ★上海市外围的国际性商务服务卫星城 ★与其说是把江苏国际商务城打造成江苏第三产业的示范区，不如说是把江苏国际商务城打造成整个江苏产业结构调整的示范区。 ★力争用五至十年时间，把花桥国际商务城建设成为具有一千万平方米商务建筑、三十万商务人口的国际商务城。 ★大上海都市圈，一个有野心有理想的新都市

项目周遭
生活配套 ● R3轻轨墨玉路站●中宇商务广场 ●东方海外商务酒店 ●亚太国际广场 ●珍兴国际大厦 ●光华五星酒店 ● 永泰大厦 ●第一上海广场 ●江苏晨风集团工贸基地 ● KOK企业总部大厦 ●绿地21城 ● 国际华城 ●硅湖职业技术学院 ●华东台商子女学校 ●赛格国际广场 ●中寰广场 ●大上海国际商务广场 ●金卫国际广场 周边项目 ●上海国际汽车城 ●上海F1国际赛车场 ●上海国际机电五金城 ●嘉定工业区 ●青浦工业园区 ●黄渡工业园区 ●安亭新镇 ●花桥国际商务城 ●昆山经济技术开发区 ●昆山德国工业园 ●沿沪产业带 ●昆山物流园 ●昆山白杨湾物流中心 房地产项目 ●安亭上品●西郊世纪华城●澳丽映象●嘉正国际●花桥新都●汇丰商业街●花桥商务中心●宝家丽●中泰大厦●花桥光明商业中心●白云佳苑 ●大上海国际美车城
二 中观环境分析
花桥经济与人口状况
花桥经济与人口状况
花桥土地状况
05-06大型商业地块表
花桥土地状况
大上海国际商贸中心
1）基本资料 项目地址：花桥外青松路与和静路交汇处 开发商：昆山曹安发展有限公司 总建规模：320000㎡ 占地面积：223776㎡ 物业类型:1-2F商铺、3-5F住宅）、酒店式公寓、写字楼 规划：分三期开发，一期490户商铺500户住宅、二期1000户商铺400户住宅， 三期酒店式公寓，综合大楼，办公楼未推出，本案总户数900户住宅，1500户商铺 层高：一层4.5米，二层3.6米上市时点： 03年12月 商铺面积范围：1层32㎡-36㎡-40㎡，2层69㎡-73㎡ 商铺价格范围及均价：商铺：12000-18000元/㎡； 均价：二期1层5000元/㎡ ，2层4000元/㎡ 客源：主要以上海人占50%，另外浙江温州和杭州投资者占40%，本地占10%左右。 2）交通 本案位于外青松公路，道路畅通，公交昆山-安亭，曹安-上海火车站， 3）浅析 回报：一期包租3年，回报率8%，二期统一招商

1）基本资料 项目地址：曹安路5999号 开发商：江苏金卫发展有限公司 总建规模：100万㎡ 占地面积: 53万㎡ 绿化率：37.1% 物业类型:商铺 规划：规划为4期开发，无明显业态划分，一期为4层的大型汽配商铺，共576户 层高：一二层5.4米，三四层4.8米 开盘时间：.10.1 面积范围： 45.23-93㎡； 单价范围：一层20000元/㎡，二层16000元/㎡，三层10000元/㎡四层8000元/㎡ 客源：全国各汽车配件经销商、上海人。 卖点提炼：国际级的汽车产业及配套中心，需求市场大，产品区位好。 2）浅析 回报：采用包租的模式，前三年的收益率如下：第一年7%，第二年8%，第三年9%

安亭金卫国际汽车城
1) 基本资料 项目地址： 312国道以南，同三国道以东、沪宁高速以北 开发商：昆山中置房产投资有限公司 总建规模：240000㎡ 占地面积：10㎡ 物业类型: 多层、商铺、小高层 规划业态：本地块为商住两用地块，分为商务办公服务区、商品交易展示区、酒店休闲娱乐区和生活服务区。一期规划为700间商铺，300套住宅。共有六层，其中一二层为商铺，三到六楼为住宅，是以五金电器、汽配为主，集商贸、办公、休闲、娱乐、居住为一体的大型商贸城。 层高：一层二层均为4.6米 去化： 1楼临街商铺已售完，内部也仅剩几套，二楼还剩几套大面积商铺。 面积范围： 44.79-100㎡（商铺） 单价均价：住宅3500元/㎡，商铺 15000元/㎡ 优惠度：一次性付款可优惠至98折
大上海国际商务广场
市场上现在售商业类产品
商业供应量达130万㎡ 商业主体,多数定位为专业类商业
市场上现在售商业类产品
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