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优势，尤其是长沙的基础教育对其他县市居民具有很高的吸引力。2011年以来，长沙常
住人口一直保持净增长，2014年和2015年增长量均在10万以上，2016年更是高达21
万；同时，长沙常住人口常年超过户籍人口，尤其是2010年后二者的差距持续拉大，
2016年底长沙常住人口已接近户籍人口的1.1倍
个月。2013年之前，政府通过广设新区的方式大量供地，而且新增土地大部分被本地小
开发商持有和储备，过量廉价的土地充斥市场严重削弱了居民对未来房价的预期，因此，
前几年长沙房价一直低位徘徊，2014年初-2015年底甚至还出现了近乎800元/平方米
的下跌。2013年后，新一届政府开始大幅减少供地。随着可供开发土地逐年下降，市场
对长沙楼市的预期开始转暖，2015年成交量上升至2009年以来的新高，2016年9-10月
期间，当库存周期降至6个月左右后，长沙楼市被彻底逆转，成交量和房价均开始快速
上行。当前长沙去化周期只有9个月，处于供不应求区间。随着长沙可供开发土地持续
下降，开发商对新推地块的饥渴程度显著上升，楼面价不断走高，地王不断涌现，面粉
价格直追面包价格。2017年2月芙蓉区和雨花区成交的两块地王楼面价分别高达8588
元/平方米和8154元/平方米，而当前周边项目售价在10000-11000元/平方米左右。初
步匡算，2017年长沙新增供地可能不足600万平方米，同比下降30%
改三房成为需求的主导。2016年，合肥、武汉和浙江等地区的炒房团曾是部分片区（主
要是梅溪湖、滨江、武广和望城）的主要购买力量，“318限购”后，长沙楼市的主要购
房客群来自于省内其他县市，而且基本以100-120平方米左右的首改自住为主，主要诉
求是基础教育，其次是交通便利性、居住环境和商业往来等，投资比例不足15%。另外，
随着“二孩”放开，120-144平方米的大三房或四房的欢迎度正在逐渐上升
可期。梅溪湖板块是政府重金打造的板块，主要卖点是基础教育，国内罕见的名校密集
度不断地吸引省内其他县市居民前来购房置业。滨江新城定位为长沙的高端CBD，片区
面积较小，功能区划比较清晰，随着政府规划逐步落地，滨江板块日臻成熟，房价基本
在1年多的时间内实现翻番。当前，梅溪湖板块和滨江板块可售房源较少，稀缺性成为
主要卖点。另外，武广板块和洋湖板块有可能成为新政府未来重点打造的板块，随着长
沙地铁等基建的大发展，星沙板块和望城板块也比较可期
米左右的水平，这为棚改带来了较大困难，这也是长沙重点发展新城区的重要原因。随
着长沙房价不断走高，棚改有望提速，但短期内推进难度仍高。以新城区为代表的外围
区域仍是长沙楼市的重点区域
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地产债研究之长沙篇：供给不足，自住为主
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2017年6月7日
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报告正文
一、长沙城市概况
1. 长沙区位概况
长沙古称“潭州”，别名“星城”，地处湖南省东部偏北，湘江下游和湘浏盆地西
缘。长沙是长江中游地区重要的中心城市，全国“两型社会”综合配套改革试验
区、中南地区重要的工商业城市，中国重要粮食生产基地、能源原材料基地、装
备制造业基地和综合交通运输枢纽，湖南省政治、经济、文化、科教和商贸中心
长沙现辖6个区（芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区），1个县
（长沙县），并代管2个县级市（宁乡市、浏阳市）
图表1：长沙区位与行政区划
数据来源：公开资料，兴业证券研究所整理
划，途径长沙的干线分别有京广线、沪昆线以及最新规划的厦渝线，通过“八纵
八横”，长沙向北可直达北京，向东可直达上海，向南可直达广深，向西可达昆
明，而且通过厦渝线，长沙还能直达厦门与成渝，整体的通达性已经处于国内先
进水平。同时，中国版图存在“三横三纵”经济格局，“三横”为黄河经济带、
长江经济带和沿海经济带等邻水黄金带，“三纵”即东部、中部、西部梯度发展
格局。长沙地处“三横三纵”中心点，是一带一路的重要节点城市
图表2：“八横八纵”铁路网规划
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数据来源：公开资料，兴业证券研究所整理
图表3：长沙是“一带一路”的重要节点城市
数据来源：公开资料，兴业证券研究所整理
2. 长沙经济概况
为9323.7亿元，同比增长9.56%，增速跃居全国省会城市第5位。2011年以来，
长沙产业结构逐步优化，第三产业占比逐年上升。截至2016年底，长沙三次产业
对长沙GDP贡献分别为3.98%、48.41%、47.62%，三产与二产之间的差距日趋缩
小，2016年旅游业总收入、文化产业总产值、金融业增加值分别增长13.37%、
长沙
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11.8%、24.2%，现代服务业综合试点继续获评全国先进。未来3年内，第三产业
有望超过第二产业成为长沙的主导产业
图表4：长沙GDP与GDP增长情况 图表5：长沙产业结构
数据来源：WIND，兴业证券研究所
60%以上。目前，长沙共有四区八园合计12个工业园区，其中“四区”是指国家
级长沙经济技术开发区、国家级浏阳经济技术开发区、长沙国家高新技术产业开
发区和国家级宁乡经济技术开发区，八园包括隆平高科技园等。目前，长沙已经
形成了以工程机械、新材料、食品、电子信息四大优势产业为主导，联合汽车及
其零部件制造、生物医药、食品烟草等产业多点支撑的工业格局。近年，长沙工
业结构不断优化，实现由“一业独大”向“多点支撑”转型，在三一、中联等一
批传统装备制造企业提质升级的同时，涌现了广汽菲亚特、上海大众、晟通科
技、蓝思科技等增速领先的代表性企业。工业发展为长沙经济作出巨大贡献，
2016年全市园区规模以上工业增加值1988.35亿元，比上年增长11.9%，占全市
规模以上工业增加值的61.1%
图表6：长沙的四区八园
数据来源：公开资料，兴业证券研究所整理
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%2000
4000
6000
8000
1000006070809
20202020202020长沙:GDP（亿元）GDP同比增速
0%
20%
40%
60%
80%
100%
第一产业第二产业第三产业
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