世联地产凤凰山一号项目组 3月 凤凰山一号 （一期）别墅区价格报告 目标沟通 开发商目标： ——开盘月（自内部解筹4.19日起一个月内）完成销售套数50%，08年全年完成一期销售90%以上 我们对项目一期目标的思考： 速度目标——开盘热销，开盘月销售50%（43套）， 08年全年完成一期销售90%以上。 价格目标——规避市场风险，满足速度下的最大利润 报告思路价格制定背景 新政分析 近期市场分析 前期客户分析核心均价推导整体推售策略价格表生成 项目本体分析 认筹客户分析 07年政策解读：以金融政策为主,直接针对投资客和多次置业,对市场的影响较大 坚定不移的宏观调控 07年政策：以金融政策成主, 对市场的影响较大 行政手段：新增针对房地产市场二手房交易及新房营销手法的专项整治 金融手段：针对房地产市场，银行开始配合行政手段，紧缩银根，直接针对投资客和多次置业 税收政策：将继金融政策后另一项更为长期的增加多次置业与投资成本的“杀手锏” 波动原因1：品牌开发商“低价抛售”行为引起市场多米骨牌效应 波动原因2：相关土地政策和规划导致土地开发加速，未来住宅供应量加大 波动原因3：后续金融/税收政策的出台将加剧市场波动 未来波动因素：开发商行为、政府政策、金融/税收政策将导致未来市场波动 坚定不移的宏观调控 新政分析 07年以金融政策为主,直接针对投资客和多次置业,对市场的影响较大 坚定不移的宏观调控 针对房地产市场，政府短期对金融的手段不会放松， 08年上半年政府调控继续，政策依旧，回暖迹象不明显 新政分析 新政影响将持续，对房地产市场影响不容低估； 淡市之中，仍然存在一批较理性的投资客会选择在淡市购房，深圳客户仍然存在一定挖掘潜力 回归理性，短投转向长投，自住为主 淡市，谁买房？ 1、长期对某一区域关注的人，比如较长时间住在某区，对区域的情况非常了解，对该区的房子在过去几年中价格的变化以及什么样的户型更适合自己了如指掌，这些人以换楼为主，兼有改租为买的首次置业者； 2、刚性的首次置业者，这是中国人的特点，买房是为了让自己有安定感，也是对家庭责任感的体现。一个购房者这样说：“也许这不是买房子的好时机，却是我需要买房子的时机”，他们是目前中小户型的主要买家； 3、长期的理性投资者，这里有套股换楼的，有对未来充满信心的，有要对抗通胀的，有要赚人民币升值的，他们是目前豪宅的主要买家 他们的特点： 专业——大量看房，从容而专业 砍价能力高——掌握大量信息，能准确判断选购时机 冷静——回归理性，看重长远投资 产品要求高——自住为主，注重配套、产品效用 维权意识强——会运用市场负面信息 深圳近期楼市 关键词： 量价齐跌：深圳近期客户观望情绪日盛，直接影响成交量，导致整个楼市量价齐跌，交易量萎缩60％－70％； 15％：深圳近期开盘销售率在15％徘徊，甚至更低，开盘当天热销场面不再 珠海近期楼市 关键词： 调控效果渐显：珠海市场由于9月底新地王的支撑，政策调控的影响并没有很快显现出来，但近期调控效果已显，市场观望情绪已渐形成。 本地自住客重要支撑：近期开盘的金域蓝湾、名爵观园一期一批开盘成交统计来看，80%的客户为珠海客，自住为主，刚性需求成为市场重要支撑 深圳楼市受挫 珠海楼市调控效果渐显， 珠海房地产市场未能逃脱大势影响， 高价的投资型项目所受影响最大； 本地自住客成为支撑 珠海市场受政策影响逐渐显现 市场背景 市场冷淡，观望气氛浓厚 08年2月市场数据 各大楼盘上门量成交量均相对政策出台前有所回落； 市场冷淡情况下，客户更多关注品牌开发商项目； 品牌开发商属下楼盘成交量相对稳定，如万科，但个别品牌楼盘出现较为罕见的退房、挞定现象（如，华发世纪城）。 为推动销售，各项目大打折扣，变相降价 逐渐进入买方市场，卖方逐步失去主动权，豪宅项目价格及成交量均比预期有所下降。 目前在售别墅项目消化周期均较长，整体消化速度较慢 市场背景 珠海豪宅市场分析 ——同期推售项目一览 同期推售项目以高层平面单位为主，珠海范围内别墅项目仅山海一品墅及远大美域项目，但其报价较混乱，均采取观望态度，预计在本项目推出后再进行售卖 市场背景 至展示区开放前，进线客户共1667批 ，有效上门登记客户共753批： A类客户：对购买的户型、面积明确，主动询问项目相关信息2次以上，长时间持续关注， 占5.7%，共36批； B类客户：诚意度中等，对销售代表回访不反感，对于是否会购买待样板房和价格再定， 占 32.6%，共206批； C类客户：明确放弃或不再考虑本项目 展示区开放前客户分析 客户背景 客户分析结论： 本项目因推后约4个月开盘，导致部分客户转移注意力或直接购买其他楼盘，大部分客户诚意度降低，较有诚意的客户仅36批。 本项目独栋为客户关注的重点产品,A类客户中66%关注独栋，B类32%关注独栋。 度假兼自住客为支撑本项目销售的主力，其次为投资客及自住客；深圳客户是前期储客中最大支撑，但在现新政的影响下，深圳客户急速减少，对本项目影响极大。工程的延后也严重削弱客户的购买意愿； 客户最担心的问题在于：项目临近港湾大道的噪音问题、密度问题；客户对于现场展示非常关注，其将构成客户是否购买的关键。另外，投资客关心市场走势下的价格空间，价格成为其购房的关键。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看